용산세무서장이 2025.6.10. 청구인에게 한 2024년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요



가. 청구인은 2024.12.20. 서울특별시 용산구 OOO(이하  "쟁점주택”이라 한다)을 주식회사 A에 OOO원에 양도하면서 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세를 신고하였다.



나. 처분청은 2025.5.8.부터 2025.5.27.까지 청구인의 양도소득세 신고 적정여부를 검토한 결과, 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 보유한 서울특별시 용산구 OOO 소재 오피스텔(OOO, 이하  "쟁점오피스텔”이라 한다)을 주택으로 보아 쟁점주택의 양도와 관련하여 1세대1주택 비과세 규정을 배제하여 2025.6.10. 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.



다. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.20. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



(1) 청구인은 2015.7.28. 임차인과 쟁점오피스텔의 임대차 계약을 맺으면서 ‘업무용’으로 사용함을 표시하였고, 양도일 현재까지 임차인이 쟁점오피스텔을 사용하고 있다.



(2) 처분청은 임차인이 사업자등록이 확인되지 않으므로 업무용으로 사용되지 않았다는 의견이나, 이는 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었는지 업무용으로 사용되었는지를 판단하는데 결정적인 기준이라 할 수 없다.



청구인은 임차인에게 쟁점오피스텔을 임대한 이상 임차인이 업무용으로 사용하는지 등을 통제하기 어렵고, 임차인과 쟁점오피스텔의 임대차계약을 체결한 후 현재까지 업무용으로 보아 부가가치세를 신고ㆍ납부하였다.



(3) 청구인은 쟁점오피스텔의 임대차계약 체결 당시 임차인이 춘천에 거주하고 있고, 30년 이상 무역업에 종사하면서 쟁점오피스텔을 업무용(사업구상 및 무역관련 업무)으로 사용할 것임을 확인하였다.



임차인은 강원특별자치도 춘천시에 주소를 두고 거주하면서 춘천시에서 단기 계약직으로 월급을 받고 있고, 쟁점오피스텔은 이로부터 거리가 100km이상 이어서 쟁점오피스텔에서 거주하였다는 처분청 의견은 타당하지 아니하다.



(4) 처분청의 양도소득세 조사 이후, 임차인은 계약이 만료되어 퇴거하였고, 현재는 변호사 사무실이 업무용으로 사용하고 있으며, 이에 대하여 부가가치세를 신고하고 있음에도 쟁점오피스텔의 사용 현황에 대한 직접적인 증거 없이 정황만으로 「소득세법」 상 주택임을 전제로 청구인이 2주택을 소유하였다고 본 것은 부당하다.



나. 처분청 의견



쟁점오피스텔은 건물 공부상의 용도 구분과 관계없이 양도 당시 주택으로 사용되었으므로 「소득세법」 상 주택에 해당한다.



(1) 청구인은 임대사업자 등록 사실, 임차인의 전세권 설정(2015.7.28.) 사실, 임차인의 주소지가 강원특별자치도 춘천시 소재로 되어 있는 사실, 쟁점오피스텔이 현재 변호사 사무실로 이용되고 있는 사실을 근거로 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 ‘업무용’으로 사용하였다고 주장하나, 청구주장은 쟁점오피스텔의 실제 주택으로 사용하였는지를 판단하는데 결정적인 요인이 될 수 없다.



(가) 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분과 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조ㆍ기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 외 다수, 같은 뜻임),



비과세 규정은 일반적으로 과세대상이 되는 물건 중 특정한 것을 조세정책의 필요에서 과세대상에서 제외시키는 것이고, 이는 납세자 측의 예외적이고 특수한 사실에 관한 것이므로 비과세요건, 감면요건에 대한 입증책임은 비과세, 감면사유를 주장하는 납세의무자에게 있다(대법원 2000.7.7. 선고 98두16095 판결).



(나) 2016.12.27. 「소득세법」이 개정되기 전에는 ‘주택’의 개념이나 판단 방법을 「소득세법」에서 별도로 정하고 있지 않았으나, 앞서 본 입법취지나 법령의 해석상 어떤 건물이 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분과 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인지 여부에 따라 판단(대법원 2014.3.27. 선고 2013두24945 판결)하였고,



2016.12.27. 「소득세법」이 개정되어 2017.3.28. 시행된 현행 소득세법 제88조 제7호에는 ‘주택’이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 규정하고 있으므로 ‘주거용으로 사용하는’의 문구는 양도 당시 거주자의 주관적인 사용 목적 및 사용 현황에만 주목하여 이를 기준으로 주택 여부를 판정할 것이 아니라 양도 당시 건물의 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있는지 여부에 따라 주택 여부를 판정하여야 한다.



(2) 쟁점오피스텔은 구조ㆍ기능ㆍ시설이 주거용에 적합한 상태이고, 주거 기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있다.



(가) 쟁점오피스텔의 계약면적은 71.74㎡이고, 전용면적은 36.13㎡의 규모로 그 내부에 화장실, 주방 싱크대, 보일러 등이 설치되어 있고, 붙박이 옷장, 세탁기 등이 구비되어 있어 독립된 주거가 가능한 원룸 형태를 갖추고 있으며, 인터넷 매물정보에도 쟁점오피스텔과 같은 건물에 있는 같은 형태의 오피스텔을 주거형 원룸 오피스텔이라고 광고하고 있다.



(나) 쟁점오피스텔과 같은 유형의 전ㆍ월세 거래 거래내역을 보더라도 주거용으로 거래되는 것을 확인할 수 있고, 도시가스 사용량 등을 보더라도 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용되었다.



(3) 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다고 주장하나, 이에 대한 객관적ㆍ구체적 증빙을 제시한 바 없다.



(가) 쟁점오피스텔의 임차인은 강원특별자치도 춘천시에 거주하면서 사업구상 및 무역관련 업무를 하기 위하여 쟁점오피스텔을 사용하였다고 하면서, 쟁점오피스텔에서 매일 출퇴근하기 곤란하다고 주장하고 있다.



그러나 처분청에서 확인한 쟁점주택 양도 당시 전후 시점에 쟁점오피스텔에서 사용된 전기ㆍ도시가스ㆍ수도 사용량 및 납부요금, 임차인 명의로 등록된 세대 등록차량의 입ㆍ출차 내역에는 쟁점오피스텔에서 불특정인이 상시 거주하면서 사용하는 정도의 전기 등의 사용량을 확인하였다.



또한 임차인은 쟁점오피스텔을 소재지로 하여 사업자등록을 한 이력이 확인되지 않고, 사업소득 등을 신고한 사실이 없다.



(나) 청구인은 쟁점오피스텔을 임대사업자로 등록하여 부가가치세 신고를 하였다고 주장하나, 청구인은 세금계산서를 발급하면서 임차인의 주민등록번호로 매출세금계산서를 발급하였다.



(다) 쟁점오피스텔은 쟁점주택 양도 당시 상시 주거가 가능한 형태ㆍ구조ㆍ설비를 갖추고 있었고, 임차인이 거주한 사실이 확인되므로 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택의 1세대1주택 비과세 적용을 배제하여 과세한 처분은 정당하다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 부인한 처분의 당부



나. 관련 법령



(1) 국세기본법



제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.



(2) 소득세법



제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7.  "주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.



제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하  "양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서  "주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택



(3) 소득세법 시행령



제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호 가목에서  "대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하  "조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우



(4) 주택법



제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1.  "주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4.  "준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.



(5) 주택법 시행령



제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호 나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조 제1항 제3호의 노인복지주택

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔



(6) 건축법 시행령 별표1



용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

14. 업무시설

2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)



다. 사실관계 및 판단



(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.



(가) 쟁점주택의 양도현황은 아래 ＜표1＞과 같다.



＜표1＞ 쟁점주택의 양도현황

(단위 : 백만원)

○○○

(나) 청구인은 2006.3.8. 쟁점오피스텔을 취득하였고, 2002.8.8. 임대사업자등록을 하였으며, 사업자등록 신청 시부터 현재까지 부가가치세 신고를 하고 있는 것으로 나타난다.



(다) 쟁점오피스텔의 등기사항전부증명서를 살펴보면, 임차인 a이 2010.4.30. 업무용으로 전세권(OOO원)을 설정(2014.7.28. 말소)하였고, 이후 임차인 b이 2015.7.28. 업무용으로 전세권(OOO원)을 설정하였으며, 2025.6.30. 전세권설정 등기가 말소된 것으로 나타나며, 쟁점오피스텔의 집합건축물대장에는 용도가 ‘오피스텔’로 기재되어 있다.



(라) 임차인 b의 사업이력은 다음과 같다.



＜표2＞ 임차인 b의 사업이력

○○○



(마) 처분청은 쟁점오피스텔이 주택이라는 근거로 포털사이트에서 확인되는 쟁점오피스텔과 동일한 평수의 전세 매물정보와 쟁점오피스텔 임차인의 전기ㆍ가스ㆍ수도사용량 및 차량입출차 내역 등을 제출하였다.



(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.



처분청은 쟁점주택 양도일 현재 쟁점오피스텔이 사실상 주거용으로 사용된 주택이라는 의견이나, 「소득세법」 제88조 제7호에 의하면 주택을  "허가 여부나 공부(公簿)상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다”고 정의하고 있어, 쟁점오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하였다는 점에 관한 입증책임은 처분청에게 있는바,



쟁점오피스텔은 「건축법」상 업무용 시설로 사용이 승인되어 건축물대장에도 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고, 등기사항전부증명서(집합건물)에도 그 용도가 업무시설로 등재되어 있는 점, 청구인은 쟁점오피스텔에 대하여 비주거용 건물 임대업으로 사업자등록을 하였고, 이에 대한 부가가치세를 계속하여 신고ㆍ납부한 점, 쟁점오피스텔의 임차인은 약 20여년간 사업을 한 자로 쟁점오피스텔을 업무용으로 전세권설정을 하였고, 강원특별자치도 춘천시에 주소지를 두면서 사업구상 및 무역 관련 업무를 위해 쟁점오피스텔을 임차하였는 주장에 신빙성이 있어 보이는 점, 처분청은 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용하였다는 객관적ㆍ구체적 입증이 부족하고, 쟁점오피스텔이 화장실, 조리시설 등 숙식을 위한 기본설비와 구조를 갖추고 있다는 점 등의 사정만으로는 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였다고 단정하기는 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점오피스텔을 주거용 건물로 보아 1세대1주택 비과세 규정의 적용을 배제하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.