심판청구를 기각한다.

1. 처분 개요



가. 청구인은 2021.6.16. 울산광역시 동구 OOO임야 2,893㎡, 같은 동 OOO임야 2,893㎡, 같은 동 OOO임야 2,893㎡ 3필지 총 8,679㎡(이하  "쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 매매로 취득하여 보유하다가, 2022.6.2. 쟁점토지 중 같은 동 OOO임야 2,893㎡과 OOO임야 2,893㎡를 주식회사 a(이하  "OOO”이라 한다)에 OOO원에, 같은 동 OOO임야 2,893㎡를 같은 날 b에게 OOO원에 각각 양도하였다.



나. 청구인은 쟁점토지를 OOO원에 양도하면서 주식회사 c(이하  "쟁점법인”이라 한다)에 부동산 컨설팅(보상 관련) 명목으로 지급한 OOO원(이하  "쟁점컨설팅비용”이라 한다)을 양도가액에서 필요경비로 공제하여 2022.8.31. 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고ㆍ납부하였다.



다. 부산지방국세청장은 종합감사를 실시한 결과, 쟁점컨설팅비용은 청구인이 쟁점토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 볼 수 없으므로 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니한다는 내용의 감사 결과를 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청은 쟁점컨설팅비용을 필요경비에서 제외하여 2025.5.7. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.



라. 청구인은 이에 불복하여 2025.6.11. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



청구인이 쟁점토지를 양도하면서 부담하였던 쟁점컨설팅비용은 세법에서 인정하는 양도비로 보아야 한다.



「소득세법 시행령」 제163조 제5항 제1호 다목에  "자산의 양도를 위하여 직접 지출한 소개비는 필요경비에 해당한다.”라고 규정되어 있는데, 위 필요경비 규정을 언급하게 된 배경은 다음과 같다.



쟁점토지는 2022.6.2. OOO과 b에게 양도하였는데, OOO과 b은 OOO에 쟁점토지를 매도할 목적으로 구입하였던 것으로 쟁점토지 매매 당시 코로나 시국으로 시장에 유동성이 풀려 부동산이 초호황이었으며 OOO은 울산 지역에서 공격적으로 개발토지를 매입하는 상황이었고 현재 울산지역 OOO 현장 약 15개 정도이다.



이 무렵 청구인의 쟁점토지에 대한 개발정보를 입수한 쟁점법인은 청구인에게 쟁점토지 양도가액을 취득가액보다 약 2배 정도 받게 해주겠다는 제안을 하였는데, 청구인의 입장에서는 약 OOO원에 취득한 쟁점토지를 1년도 안 되어 OOO원에 매도할 수 있다는 제안을 받고 거래가 성사되면 소개비를 포함하여 제반 경비 OOO원을 지급하기로 약정하였고 거래가 성사된 후 약정하였던 비용을 쟁점법인에 지급하였던 것이다.



쟁점법인은 부동산 개발업 및 대행업을 영위하는 회사로 주요 업무 내용은 쟁점법인 등기사항전부증명서상 목적과 같으며 쟁점법인은 청구인의 쟁점토지 거래를 추진하기 위해서 소속 직원 d 외 7명에게 업무 할당을 하였고, 지급받은 소속 직원들 각자의 소득세 신고를 완료하였다.



상기 내용은 사실과 다름없으며 청구인은 쟁점토지의 개발정보 및 매매 협상 등을 유리하게 이끌기 위해서 전문기관인 쟁점법인과의 약정을 통하여 쟁점토지를 유리하게 매매 성사시킨 것에 대한 대가로서 쟁점컨설팅비용 OOO원을 지급하였던 것인데, 처분이 필요경비 전부를 부인한 것에 대하여 너무 억울하다.



쟁점컨설팅비용 상당액은 소개비의 성격이며 「소득세법 시행령」 제163조 제5항 제1호 다목에 의거하여 자산의 양도를 위하여 직접 지출한 소개비로서 필요경비로 인정되어야 한다.



처분청은 모든 경비를 부동산 컨설팅용역비로 간주하여 필요경비를 부인하고 있지만, 부동산 컨설팅용역비가 필요경비에 해당되지 아니한다는 것도 이해가 가지 아니한다.



이유가 어떠하든 비용의 성격이 세부적으로 부동산 컨설팅용역비인지 부동산 소개비인지 구분이 어렵다고 하더라도, 쟁점컨설팅비용이 아무런 이유 없이는 지출되지 않았음을 인정하여야 한다.



쟁점컨설팅비용은 쟁점토지 거래를 유리하게 이끌기 위해서 쟁점법인이 청구인에게 도움을 준 대가로 지출된 금액이므로 정상적인 지출 증빙에 근거하여 소개비 성격에 해당하는 경비를 인정하여야 한다.



나. 처분청 의견



청구인이 소개비 명목으로 지출하였다고 주장하는 쟁점컨설팅비용은 사실과 다르므로 이를 필요경비에서 부인하여 양도소득세를 부과처분한 것은 정당하다.



「소득세법 시행령」 제163조에서 규정하는 양도자산에 대한 필요경비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 양도소득세 신고서 작성비용, 계약서 작성비용, 소개비 등 이와 유사한 비용을 열거하고 있으나,



청구인이 쟁점법인과 체결한 컨설팅 용역계약서에는  "부동산 양도와 관련한 부동산 컨설팅(토지판매촉진을 위한 종합적인 컨설팅) 업무” 문구 외에 용역제공의 업무 범위, 구체적인 용역의 내용이 나타나 있지 아니하다.



감사 기간에 쟁점법인이 제출한 확인서에 의하면, 쟁점토지를 유리한 조건으로 신속히 양도하기 위하여 매수법인과의 협의, 상권조사 및 매매가격 타당성을 분석하는 컨설팅을 제공하였다고 주장한 뿐, 이와 관련하여 어떠한 증빙서류도 제출하지 아니하였다.



쟁점법인은 2022.4.1. 개업하고 쟁점토지 양도와 관련하여 부동산컨설팅 용역을 수행하고 세금계산서를 발행하였으나 이후 부동산 컨설팅 매출은 발생하지 않고 있는데,



쟁점법인의 대표이사인 e는 부동산컨설팅 관련 사업 및 근무이력이 없는 등 쟁점법인이 쟁점토지 양도와 관련하여 전문성 있는 컨설팅 용역을 제공하였다고 보기 어렵고, 청구인의 쟁점토지를 양도하기 위하여 부동산컨설팅 용역을 수행한 쟁점법인 소속 직원 8명 또한 대표이사와 형제 관계(f, 1973생), 고령(g, 1945생) 등이며 전직원이 부동산컨설팅 관련 종사 이력은 없는 것으로 확인된다.



청구인이 쟁점토지를 양도하면서 발생한 필요경비에는 매매와 관련하여 부동산 중개수수료 OOO원을 지급한 것으로 확인됨에도, 이와 별도로 매수자를 소개해 주는 대가로 양도가액 OOO원의 27%, 중개수수료의 57배에 달하는 고액의 용역비를 지급하였다는 사실은 사회통념상으로도 인정하기 어렵다.



또한 쟁점법인과 체결한 컨설팅 용역계약서는 쟁점토지 양도일(계약일)인 2022.6.2. 이후 작성(2022.6.21.)되어 양도차익을 축소하여 양도소득세를 탈루할 목적으로 사후에 작성된 것으로 보이고, 쟁점토지의 양도일 전후에 인접한 다른 토지의 매매사례와 비교하여 보아도 쟁점법인이 수행하였다는 부동산컨설팅 용역으로써 인접한 다른 토지의 매매사례보다 쟁점토지를 유리한 가액으로 양도하였다는 청구인의 주장은 사실이 아님을 알 수 있다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁 점



청구인이 쟁점토지를 양도하면서 쟁점법인에 지출한 쟁점컨설팅비용을 필요경비에서 부인하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부



나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재



다. 사실관계 및 판단



(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 쟁점토지의 양도 및 쟁점컨설팅비용과 관련하여 다음과 같은 사실이 나타난다.



(가) 청구인은 2022.8.31. 쟁점토지의 양도에 관하여 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 기타 필요경비 OOO원(= 취득세 등 OOO원 + 쟁점컨설팅비용 OOO원 + 중개수수료 OOO원), 과세표준 OOO원으로 하여 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고ㆍ납부하였다.



(나) 처분청은 부산지방국세청장의 종합감사 실시 결과를 통보받아 쟁점컨설팅비용은 청구인이 쟁점토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 해당하지 아니한다는 이유로 쟁점컨설팅비용을 필요경비에서 제외하여 2025.5.9. 아래 ＜표1＞과 같이 청구인의 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.



＜아래 표 삽입을 위한 여백＞



＜표1＞ 청구인의 2022년 귀속 양도소득세 경정내역

(단위 : 천원)



(다) 청구인은 2022.6.2. 쟁점토지 중 OOO임야 2,893㎡과 OOO임야 2,893㎡를 OOO에 OOO원으로, 같은 날 OOO임야 2,893㎡는 b에게 OOO원으로 각각 양도하는 매매계약(계약 체결 시 매매대금 일시불 지급)을 체결한 것으로 쟁점토지 부동산매매계약서에 나타난다.



(라) 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 2022.6.21. 쟁점법인과 부동산컨설팅 용역 계약을 체결하였는데, 업무내용은 부동산 양도와 관련한 부동산컨설팅(토지판매촉진을 위한 종합적인 컨설팅) 업무이며 보수액은 공급대가 OOO원으로 확인된다.



＜청구인과 쟁점법인 간 부동산컨설팅 용역계약서(2022.6.21.) 일부＞



(마) 쟁점법인은 2024.11.18. 쟁점컨설팅비용과 관련하여 확인서를 작성하여 제출하였는데, 쟁점법인은 2022년 6월 쟁점토지의 소유자인 청구인과 부동산 매매거래에 대한 컨설팅용역 계약을 체결하여 업무를 수행하고 그 대가로 OOO원을 수령하였고,



청구인의 요구에 따라 토지를 유리한 조건으로 신속히 양도하기 위하여 매수법인과 토지매매 관련 협의를 함과 동시에, 토지판매촉진을 위해 지역의 상권조사 및 매도가격 타당성을 분석하여 보다 높은 가격으로 토지를 양도할 수 있게 컨설팅용역을 제공하였다는 내용으로 확인된다.



＜쟁점법인 확인서(2024.11.18.)＞



(바) 쟁점법인은 쟁점컨설팅비용과 관련하여 세금계산서를 아래와 같이 발행하였으며, 작성일자는 2022.6.20., 공급대가는 OOO원, 품목은 부동산컨설팅(보상관련)으로 기재되어 있는 것으로 나타난다.



＜쟁점컨설팅비용 관련 세금계산서＞



(사) 처분청은 쟁점토지의 양도일 전후에 인접한 다른 토지의 매매사례와 비교하여 보아도 쟁점법인이 수행하였다는 부동산컨설팅 용역으로써 인접한 다른 토지의 매매사례보다 쟁점토지를 유리한 가액으로 양도하였다는 청구인의 주장은 사실과 다르며,



이에 대한 근거로 아래 ＜표2＞와 같이 쟁점토지와 인접한 울산광역시 동구 OOO임야 2,893㎡의 양도소득세 신고 내용을 근거로 하여 인접한 토지는 쟁점토지와 각 면적, 취득 및 양도일자, ㎡당 양도가액이 동일하며 컨설팅비용은 발생하지 않은 것으로 나타난다는 자료를 제시하였다.



＜표2＞ 쟁점토지와 인접한 토지OOO의 양도내역 비교

(단위 : ㎡, 원)



(2) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 쟁점법인과 관련하여 다음과 같은 사실이 나타난다.



(가) 쟁점법인은 부동산 매매 및 임대업 등 주로 부동산과 관련한 사업을 목적으로 하는 회사로서 대표이사 e가 쟁점법인의 총발행주식 200주(1주당 가액 OOO원)를 100%로 소유하고 있는 1인 주주이며 쟁점법인의 등기사항전부증명서는 아래와 같다.



＜쟁점법인의 등기사항전부증명서＞



(나) 국세통합전산망에 의하면, 쟁점법인의 사업자 기본사항 및 대표이사의 총사업 내역과 쟁점법인의 부가가치세 및 법인세, 원천징수 신고내역은 아래 ＜표3＞∼＜표7＞과 같이 나타난다.



＜표3＞ 쟁점법인의 사업자 기본사항



＜표4＞ 쟁점법인 대표이사의 총사업내역



＜표5＞ 쟁점법인의 부가가치세 신고내역

(단위 : 원, 공급가액)



＜표6＞ 쟁점법인의 법인세 신고내역

(단위 : 원)



＜표7＞ 쟁점법인의 사업소득 원천징수 신고내역

(단위 : 원)



(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점법인과의 약정을 통하여 쟁점토지를 유리하게 매매 성사시킨 것에 대한 대가로서 쟁점컨설팅비용을 지급한 사실이 확인되므로 쟁점토지의 양도를 위하여 직접 지출한 비용으로 인정되어야 한다고 주장하나,



「소득세법」 제97조 제1항 제3호는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것으로 규정하고 있고, 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 각 목의 비용을 열거하여 규정하고 있으며, 그 중 다목에서 공증비용, 인지대 및 소개비를 열거하고 있는바, 여기서 소개비라 함은 양도거래의 당사자를 소개한 사람에게 그 소개의 대가로 지급하는 비용을 의미하고 대표적인 것이 중개수수료라 할 것이다.



청구인은 쟁점토지의 소개의 대가로 지급하는 비용 항목인 중개수수료 OOO원을 지급한 것으로 나타나는 점, 처분청이 제시한 자료에 의하면 컨설팅받은 쟁점토지의 매매가액이 같은 날에 양도된 동일 면적의 인접토지의 1㎡당 매매가액과 동일한 반면 인접토지의 부동산컨설팅 비용은 발생하지 아니한 것으로 나타나는 점, 청구인이 제시한 부동산컨설팅 용역계약서 및 확인서상에는 토지판매촉진을 위한 종합적인 컨설팅, 지역상권 조사 및 매도가격 타당성 분석하여 보다 높은 가격을 받을수 있도록 컨설팅용역을 제공하고 대가를 수령한 것으로 기재되어 있으나 쟁점법인 대표이사 및 대가를 받은 8명의 수령자들은 부동산컨설팅 관련 종사이력이 없고 구체적인 수행내용이 모호하여 실제 컨설팅을 받았는지도 객관적으로 확인되지 아니할 뿐 아니라 쟁점컨설팅비용은 법정중개수수료를 훨씬 초과한 금액으로서 「소득세법 시행령」 제163조 제5항 제1호에서 열거하고 있는 쟁점토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 소개비에 해당한다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.



따라서 처분청이 쟁점컨설팅비용을 「소득세법」 제97조 제1항 등에서 규정하고 있는 필요경비로 인정하지 아니하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령



(1) 소득세법(2022.8.12. 법률 제18975호로 일부 개정되기 전의 것)



제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것



제27조(사업소득의 필요경비의 계산) ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.



제118조(준용규정) 양도소득세에 관하여는 제24조ㆍ제27조ㆍ제33조ㆍ제39조ㆍ제43조ㆍ제44조ㆍ제46조ㆍ제74조ㆍ제75조 및 제82조를 준용한다.



(2) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 일부 개정된 것)



제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 ㆍ " 대통령령으로 정하는 것ㆍ " 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 ㆍ " 금융기관ㆍ " 이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.