심판청구를 기각한다.

1.처분개요



가. 청구인은 2007.11.13. 배우자와 공동으로 경기도 부천시 OOO(이하  "쟁점주택”이라 한다)를 취득하였고, 2011.11.29. 쟁점주택의 배우자 지분 전부를 증여로 취득하였으며, 2015.10.30. 경기도 부천시 OOO 근린생활시설(이하  "쟁점부동산”이라 한다)을 취득하였고, 2018.9.14. 경기도 부천시 OOO(이하  "신규주택”이라 한다)를 취득하였다(아래 ＜표1＞ 참조).



＜표1＞ 청구인의 주택 취득 내역



나. 청구인은 신규주택 취득 후 쟁점주택을 3년 이내인 2021.8.31. 양도하여 일시적 2주택자에 대한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 양도소득세를 ‘OOO’원으로 2021년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.

다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내역을 검토한 결과, 쟁점주택 양도일 당시 공부상 근린생활시설인 쟁점부동산을 청구인이 주택으로 임대하였으므로 1세대 3주택자로 판단하여 일시적 2주택자에 대한 1세대 1주택 비과세 특례 적용이 불가한 것으로 보았고, 다주택자 중과세율을 적용하여 2025.6.17. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.



라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.9.8. 심판청구를 제기하였다.





2.청구인 주장 및 처분청 의견



가.청구인 주장



(1) 청구인은 쟁점주택 양도일 3개월 전부터 쟁점부동산을 상가로 임대하였고, 그 이후로도 현재까지 계속하여 상가로 사용하고 있는바, 쟁점부동산은 주택에 해당하지 않는다.



(가) 청구인은 쟁점부동산을 화가인 배우자의 작업실로 사용하기 위하여 2015.10.30.에 취득하였고, 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 쟁점주택 양도일에 쟁점부동산을 주택으로 사용하면 안 된다는 것을 사전에 알고 있었기에 2020년 말경 청구인의 배우자가 쟁점사업장에 거주 중이던 임차인 김○남과 이○남을 직접 만나 계약기간이 남았지만 조기 퇴거를 요청하였다.



(나) 쟁점부동산의 내측 부분 임차인인 김○남은 2021년 5월 초경에, 외측 부분 임차인인 이○남은 2020년 말경 쟁점부동산에서 퇴거하였고, 이후 청구인의 배우자가 2021년 5월경부터 현재까지 도서 출간 등을 위한 작업실로 내측 부분을 사용하고 있으며, 외측 부분도 2021년 초부터 청구인의 배우자가 작업실로 사용하다가, 2021.6.4. 새로운 임차인과 상가임대차계약(학습지사무실 겸 공부방)을 체결하여 사무실로 사용하였고, 임대차 계약기간 종료 후에는 배우자와 아들이 그림 작업실로 사용하고 있어, 쟁점부동산은 쟁점주택을 양도하기 적어도 3개월 이전부터 배우자의 사무실 내지 학습지사무실로 사용되었으므로 주택에 해당하지 않는다.



(2) 처분청은 쟁점부동산이 주택으로 사용되었다고 추정할 뿐, 객관적인 증빙자료를 통해 주택으로 사용하였임을 입증하지 못하였으므로, 이는 사실상 용도가 불분명한 것에 해당한다고 볼 수 있어 「소득세법」제88조 제7호에 따라 공부상 용도인 상가로 보아야 한다.



(가) 처분청이 쟁점부동산을 주택으로 추정하는 것은 쟁점주택 양도일에 쟁점부동산 임차인의 전입신고 및 확정일자가 부여된 임대차계약기간이 남아있었다는 것과, 임차인이 사업자등록신청 시 제출한 임대차계약서상 계약일자가 청구인이 주장하는 2021.6.4. 아닌 쟁점주택 양도일 이후인 2021.10.4.이라는 것 때문이나, 쟁점부동산 임차인들의 전출내역(총 5명 중 4명이 계약기간 2년을 채우지 않고 조기퇴거)을 볼 때 계약기간 만료 전이라도 얼마든지 임차인이 미리 퇴거할 가능성이 충분한 것이다.



(나) 쟁점주택의 공인중개사가 2021년 7월경(잔금 1개월 이전) 직접 쟁점부동산을 방문하여 쟁점부동산이 학습지 관련 사무실, 출판작업실 용도로 사용하고 있음을 확인하였는바, 처분청은 쟁점부동산이 쟁점주택 양도일 당시 주택이었다는 사실에 대해 명백하게 입증하여야 함에도(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8423 판결), 이를 명백히 입증하지 못하고 있으므로 쟁점부동산은「소득세법」제88조에 따라 용도가 불분명한 것으로 보고 공부상 용도인 상가로 판단해야 한다.



(3) 처분청은 쟁점부동산에 관한 임대보증금 반환일자가 쟁점주택 양도일 이후이므로 양도 당시 주택으로 사용된 것이고, 공인중개사가 날인하지 않은 임대차계약서는 신뢰할 수 없다는 의견이나,



쟁점부동산에 임차인들 전출입이 너무 빈번하여 보증금을 임차인들끼리 주고받다 보니, 마지막으로 주택으로 사용한 임차인 김○남, 이○남에게 지급할 보증금이 부족하여, 배우자가 쟁점주택의 양도대금으로 반환하기로 양해를 구한 후 양도대금 수령 이후에 임차인들에게 임대보증금을 반환하였는바, 쟁점부동산은 신축한지 40년이 넘은 건물로서, 임차인들에게 퇴거일을 정확히 입증해달라고 요청하기가 현실적으로 어렵고 퇴거일보다 임대보증금을 몇 달 늦게 지급할 수도 있는 것이고, 렌트프리기간 부여로 인해 계약서가 두 번 작성된 것임에도, 처분청은 이러한 사정을 전혀 고려하지 않고 있다.



나. 처분청 의견



(1) 청구인은 쟁점부동산 취득 시부터 주택분 취득세를 납부하였고, 이후 재산세와 종합부동산세도 납부하였다.



(가) 쟁점부동산은 등기부등본상 건평 24평 3홉 7작 근린생활시설로 기재되어 있고, 실제 출입구가 2곳이며, 내측 약 30㎡, 외측 약 50㎡로 분리되어 있고, 청구인은 전소유자 A으로부터 2015.10.30. 쟁점부동산과 그 부수토지를 OOO원에 취득하였으며, 임차인 2세대를 청구인이 승계하는 것으로 매매계약하였고, 전소유자는 쟁점 부동산에 대한 양도소득세 신고 시 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용하였으며, 청구인은 쟁점부동산을 취득하면서 연립주택으로 신고하여 주택에 대한 취득세 OOO원을 납부하였다.



(나) 쟁점부동산은 공부와 다르게 주택으로 사용되어 최초부터 주택분 재산세가 부과되고 있었고, 처분청이 재산세 부과자료에 근거하여 쟁점부동산, 신규주택, 쟁점주택을 합하여 1세대 3주택자로 보아 청구인에게 종합부동산세 고지하였으나, 청구인은 이의 없이 이를 납부하였다.



(2) 쟁점부동산의 임차인들이 쟁점부동산을 주택으로 사용한 것이 확정일자 내역, 전기요금, 수도요금 및 TV 수신료 등으로 확인된다.



(가) 쟁점부동산의 임차인 김○남은 2018.4.4. 전입하여 2020.5.29. 역곡1동장으로부터 확정일자를 받았고, 쟁점주택 양도 이후인 2022.3.20. 다른 곳으로 거소를 이전하는 등 쟁점부동산을 거주 목적으로 임차한 것으로 판단된다.



(나) 주택에 관한 확정일자는 지방자치단체장이 부여하는 것으로, 만일 상가로 임차되어 확정일자를 받고자 하였다면 처분청에 신청하였을 것인바, 이 점으로 보더라도 김○남은 쟁점부동산을 거주 목적으로 임차한 것으로 판단되고, 처분청에서 유선으로 문의한 결과 가족과 함께 쟁점부동산에서 거주하다가 이전하였다고 답변하였다.



(다) 청구인은 임차인 이○남에게 쟁점부동산에서 퇴거할 것을 요청하여 2020년 말 이○남이 쟁점부동산에서 퇴거하였고 이후로는 새로운 임차인이 교습소로 사용하였다고 주장하고 있으나,



한국전력공사의 요금부과내역에 따르면 임차인 이○남은 2021년 11월경에 다른 곳으로 이사한 것으로 확인되고, 임차인 이○남의 2021년 평균 전력사용량이 150kWh였으나, 2021년 11월에는 ‘이사’로 기재되어 있으며 전력사용량이 62kWh로 급감하였고, 이후에는 전기 사용량이 200kWh 이상으로 확인된다.



또한 수도요금 내역을 부천시 수도행정과에 요청한바, 수도요금은 가정용으로 분류되어 온 사실을 확인할 수 있었고, 청구인의 배우자 명의로 납부서가 발송되었고, 가정용으로 계량되고 부과되었음을 확인하였다.



(라) 임차인 이○남 이후 새로 쟁점부동산을 임차한 신○숙의 임대차계약서, 네이버 지도 등을 검토한바, 쟁점주택 양도일 당시 주택으로 사용된 것으로 확인된다.



청구인은 신○숙이 2021년 6월경부터 쟁점부동산에서 교습소를 운영하였다고 주장하면서 2021.6.4. 작성된 1차 월세계약서만을 제출하였고, 처분청은 청구인에게 보증금 및 월세 입금자료 등을 요청하였으나, 청구인은 신○숙과 임대차 계약 이전부터 알던 지인으로 보증금 및 월세를 계약서에 기재한 만큼 다 받지는 않았다고 답변하면서 금융거래내역을 제출하지 않았으며, 처분청은 신○숙에게 유선으로 보증금 및 월세 송금내역 및 교습소 등록내역, 교습소 원생일지, 홍보자료, 사진 등을 요청했으나 신○숙은 이에 대한 자료를 제출하지 않았고, 국세청 전산망에서도 신○숙의 사업자등록이력은 확인되지 아니한다.



(마) 청구인이 신○숙과 작성한 임대차계약서 특약사항에 ‘도배시공해 주기로 한다’, ‘임차인 전입신고 안됨’으로 기재되어 있어, 이는 통상적인 상가임대차계약서로 보기 어렵고, 쟁점부동산을 교습소로 사용하여 간판을 달고 현재까지 철거하지 않고 있다고 주장하고 있으나, 네이버지도 등의 로드뷰상 2021년 9월경 촬영분에는 유리창에 홍보물이 없었으나 2022년 2월경 촬영분에는 공부방으로 창문에 간판물을 부착한 사실로 볼 때 쟁점주택 양도일인 2021.8.31.경에는 교습소로 이용하지 않은 것으로 판단된다.



(바) 주택이란 공부상 용도나 건축 및 용도변경허가 또는 등기 유무와 관계없이 실제 현황에 의해 판단하여야 하는바, 청구인이 쟁점부동산에서 임차인들이 퇴거하였다고 주장하면서 제출한 중개인의 확인서는 객관적인 증빙에 해당되지 않는다.



또한 쟁점부동산에서 쟁점주택 양도일 이전에 김○남과 이○남이 퇴거하고, 청구인의 배우자가 작업실로 사용하였으며, 신○숙이 교습소로 사용하였다 하더라도, 쟁점부동산은 2015년 10월경 이후 2021년 5월경 및 2020년 12월경까지, 약 5년여간 주택으로 사용되었고 그 이후 일시적으로 다른 용도로 사용한 것이므로, 쟁점부동산의 구조와 기능이 언제든지 본인이나 제3자의 용도나 구조변경 없이도 충분히 주거용에 적합한 상태에서 주거 기능이 유지 및 관리되고 있었다고 보이므로 쟁점부동산은 사실상 용도가 주거에 공하는 것으로 보는 것이 타당하다.





3.심리 및 판단



가.쟁점



공부상 근린생활시설인 쟁점부동산을 주택으로 보아 양도주택에 대한 일시적 2주택 비과세 적용을 부인하여 과세한 처분의 당부



나.관련 법령 : ＜별지＞ 기재



다.사실관계 및 판단



(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.



(가) 청구인이 쟁점주택을 양도하고 2021년 귀속 양도소득세를 신고한 내역 및 처분청의 경정 내역은 아래 ＜표2＞와 같다.



＜표2＞ 쟁점주택 양도 관련 신고 및 경정 내역

○○○



(나) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서는 아래 ＜표3＞과 같다.



＜표3＞ 쟁점부동산 등기사항전부증명서(일부발췌)

○○○



(다) 쟁점부동산 관련 사진 및 배치도는 아래 ＜표4＞와 같다.



＜표4＞ 쟁점부동산 관련 사진 및 배치도

○○○





(라) 청구인은 쟁점부동산에서 임차인을 퇴거시킨 후 배우자의 미술 관련 작업실로 사용하였다며 관련 사진 등을 아래 ＜표5＞와 같이 제출하였다.



＜표5＞ 쟁점부동산 관련 사진(배우자 작업실 관련)

○○○



(마) 청구인은 쟁점부동산의 취득 후 임대차내역을 아래 ＜표6＞과 같이 제출하였다.



＜표6＞ 쟁점부동산 관련 임대차 내역

○○○



(바) 청구인은 쟁점부동산과 관련하여 신○숙과 월세계약 시 중개인에게 중개수수료를 지급하는 것이 부담되어 최초 계약 시(2021.6.4.)에는 공인중개사 없이 당사자 간 계약서를 작성한 다음, 쟁점부동산에 철계단을 설치하고 나서 2021.10.4. 공인중개사 입회하에 임대차계약서를 다시 작성하였다며 아래 ＜표7＞과 같이 계약서를 제출하였다.



＜표7＞ 쟁점부동산 관련 월세계약서＜1차 계약서＞

○○○



＜2차 계약서＞

○○○



(사) 청구인은 쟁점주택 관련 공인중개사가 쟁점부동산과 관련하여 상가로 사용하고 있음을 확인하였다며 아래 ＜표8＞과 같이 확인서를 제출하였다.



＜표8＞ 쟁점주택 양도 관련 공인중개사의 확인서

○○○



(아) 처분청은 쟁점부동산 임차인이 주택으로 확정일자를 받았다며 아래 ＜표9＞와 같이 공문을 제출하였다.



＜표9＞ 쟁점부동산 관련 공문(일부발췌)

○○○



(자) 처분청은 쟁점부동산과 관련한 전기요금 부과자료를 아래 ＜표10＞과 같이 제출하였다.



＜표10＞ 쟁점부동산 관련 전기요금 부과자료

○○○



(차) 처분청은 쟁점부동산에서 공부방을 운영하였다는 신○숙이 사업자등록을 한 사실이 없고 쟁점주택 양도일이 속한 2021년도에 ○○○○에서 지급받은 소득이 OOO원에 불과하다며 사업소득지급명세서 내역을 아래 ＜표11＞과 같이 제출하였다.



＜표11＞ 신○숙의 사업소득지급명세서

○○○



(카) 처분청은 쟁점주택 양도 당시 쟁점부동산에 공부방 관련 간판이 없었다며 관련 사진을 아래 ＜표12＞와 같이 제출하였다.



＜표12＞ 쟁점주택 양도 당시 쟁점부동산 관련 사진

○○○



(타) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득한 시기의 사업자 현황을 아래 ＜표13＞과 같이 제출하였다.



＜표13＞ 쟁점부동산의 사업자 명단내역

○○○



(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 상가로 임대하였으므로 주택에 해당하지 않는다고 주장하나,



주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 「소득세법」에서 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것인바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결),



쟁점주택 양도 당시 쟁점부동산에 사업자등록 이력은 나타나지 아니한 가운데, 쟁점부동산의 외측과 내측 모두 임차인들이 주택으로 사용하면서 전입신고한 이력이 수차례 나타나 있는 등 쟁점부동산은 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있다고 보이는 점, 쟁점주택 양도 당시 쟁점부동산에 전기요금과 수도요금 등이 모두 가정용으로 계량되고 부과된 것으로 확인되는 점, 청구인은 쟁점주택 관련 공인중개사의 확인서 등 외에 쟁점주택 양도 당시 쟁점부동산이 주택이 아닌 업무용으로 사용되었다고 인정할 만한 구체적이고 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점부동산을 주택으로 보아 양도주택에 대한 일시적 2주택 비과세 적용을 부인하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령



(1) 소득세법



제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7.  "주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.



제89조(비과세양도소득) ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하  "양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 " 주택부수토지" 라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택



(2) 소득세법 시행령



제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서  "대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하  "1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.