연수세무서장이 2025.7.19. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2020.12.30. 인천광역시 연수구 OOO(이하  "양도주택”이라 한다)를 OOO원에 양도하고, 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 2009.5.14. 취득하여 2021.3.31. 양도한 인천광역시 연수구 OOO(이하  "쟁점오피스텔”이라 한다)가 양도주택의 양도일 현재 주택으로 사용되었던 것으로 보아 양도주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 2025.7.19. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.21. 심판청구를 제기하였다.


2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였으므로 양도주택은 1세대 1주택으로 보아야 한다.

(1) 청구인은 2002년 7월경부터 현재까지 ‘A(주)’라는 상호로 건설업을 운영하고 있는바, 건설업의 경우 현장에서 급하게 도면제작 및 그래픽 디자인을 요구하는 경우가 많으나, 당시 사무실은 전용면적이 10평도 되지 않는 협소한 공간이어서 조금씩 늘어나는 직원들이 현장과 근접하게 일할 수 있는 장소를 마련하여야겠다는 생각을 하게 되었고, 마침 그 시기에 인천광역시 연수구 일대 및 송도 신도시, 영종도 공사현장이 점차 늘어남에 따라 쟁점오피스텔을 업무에 활용하기 위해 매입하게 되었다.

(2) 「소득세법」제88조는 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상 용도에 따르도록 하고 있고, 쟁점오피스텔 양도 당시 부동산 중개를 담당하였던 공인중개사 a은 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 내용의 확인서와 매매 당시 쟁점오피스텔 내부사진을 제출하였다.

(3) 또한, 양도주택 양도 당시 쟁점오피스텔에 전입신고가 되어 있지 않았고, 현장직 근로자의 확인서 등을 보더라도 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 배제하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 「소득세법」상 1세대 1주택 비과세 요건 등과 관련하여 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 1주택에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조기능이나 시설 등이 본래 주거용으로써 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지ㆍ 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005.04.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임).

(2) 쟁점오피스텔에는 화장실, 세면대, 조리시설 등 거주 가능한 시설이 구비되어 있고, 쟁점오피스텔 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서에는 용도가 업무시설로 되어 있으나(오피스텔 매매계약서는 관례적으로 용도를 업무시설로 작성하는 경우가 많음), 실질을 확인할 수 있는 특약사항에는 ‘주거용 오피스텔’이라고 기재되어 있으며, 매수인이 전세 세입자로부터 전세금을 수령한 후 매도자에게 잔금을 치르는 조건이 기재된 것으로 보아 별도의 용도 변경 없이 주거가 가능한 오피스텔임을 알 수 있다.

(3) 청구인은 쟁점오피스텔의 보유기간 동안 전입신고 내역이 없다고 주장하나, 전입이력 및 쟁점오피스텔 관리실에서 수취한 전입세대 기록카드에서 거주이력을 확인할 수 있고, 청구인의 보유기간 뿐만 아니라, 매수인이 잔금을 치르는 시점에도 전입자가 있었음을 확인할 수 있으며, 세입자의 사업 이력이 없으므로 매매시점 전후로 주거가 가능한 상태였던 것으로 보인다.

< 표1> 쟁점오피스텔 전출입 내역
○○○
* b은 전입신고 이력이 없고, 입주세대 기록카드를 통해 전입을 확인함.
전출일은 확인되지 않으나 쟁점오피스텔 매매 전까지 거주했을 것으로 추정됨.

(4) 또한, 쟁점오피스텔의 임차인(c)이 전입한 기간(2019년 8~ 12월경)과 양도주택의 양도시점(2020.12.30.)의 연간 관리비 중 전기 및 수도사용량을 비교해 보면 크게 차이가 없는 것으로 나타나므로, 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용된 것으로 보인다.




(5) 청구인은 사업의 효율적인 운영을 위해 쟁점오피스텔을 매입하였다고 주장하나, 이러한 이유라면 준공된 건물을 매입 또는 임대하여 즉시 사업 공간으로 활용하는 것이 일반적일 것이다.

청구인은 2005.6.1. 쟁점오피스텔의 분양권을 매수하였고, 준공일은 2009.5.14.이어서 약 4년의 공백이 존재하므로 사업용으로 사용하기 위해 부동산을 취득했다는 주장은 이해하기 어렵다.

또한, 부동산임대업자는 분양권 취득 후 사업자등록을 하고, 고정자산 매입에 대한 부가가치세 환급을 받는 것이 일반적이나, 청구인은 쟁점오피스텔에 대한 사업자등록을 하지 않아 그 취득원인은 사업 목적의 임대가 아닌 것으로 보이고, 이후에도 부동산임대업을 등록한 사실이 없다.

청구인 및 청구인의 배우자는 양도주택 및 쟁점오피스텔 양도 전 주거용 및 비주거용 건물 임대업을 영위하고 있었으므로 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용할 경우 사업자등록을 하여야 한다는 사실을 충분히 알 수 있던 상황이었으므로, 단순 법적 무지로 인한 누락으로 보기도 어렵다.


3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 부인하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것)

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7.  "주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하  "양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서  "주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것)

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서  "대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하  "조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 생략)

(3) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1.  "주택" 이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4.  "준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

(4) 주택법 시행령

제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 「건축법 시행령」별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사
2. 「건축법 시행령」별표 1 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설
3. 「건축법 시행령」별표 1 제11호 나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」제32조 제1항 제3호의 노인복지주택
4. 「건축법 시행령」별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔

(5) 건축법 시행령

[별표 1]
14. 업무시설
나. 일반업무시설 : 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.
2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점오피스텔은 부동산 등기사항전부증명서상 ‘오피스텔’, 건축물대장상 ‘오피스텔’로 등록되어 있고, 매매계약서상 용도는 ‘업무시설’, 특약사항에는 ‘주거용 오피스텔’로 기재되어 있으며, 매매계약서에 첨부된 중개대상물 확인ㆍ 설명서상 실제용도는 ‘주거용’으로 기재되어 있음이 확인된다.

또한, 매매계약서 특약사항에  "매도인은 매수인의 전세 세입자를 맞춰 잔금을 지불하는데 협조하기로 한다”라는 내용이 기재되어 있고, 부동산거래계약 신고필증에는  "전세보증금 OOO원 전세계약하여 매매잔금 지급”이라고 기재되어 있다.

(2) 청구인은 2002.7.11.부터 ‘A(주)’라는 상호로 건설업을 영위하고 있고, 쟁점오피스텔 소재지를 부동산임대업 사업장으로 신고한 사실은 확인되지 않으며, 쟁점오피스텔 관련 종합소득세 및 부가가치세 신고 이력도 확인되지 않는다.

< 표3> 청구인의 건설업 사업장 등록내역
○○○

(3) 처분청은 쟁점오피스텔 소재지의 전입세대 열람내역(위의 < 표1> 참고)을 제출하였는바, 청구인이 쟁점오피스텔을 소유한 기간 중 전입신고가 이루어진 세대는 1세대(c, 2019.8.20.~ 2019.12.16.)이고, 쟁점오피스텔 양도 직후부터 심리일 현재까지는 전입신고를 한 임차인이 계속 거주하고 있는 것으로 나타난다.

또한, 쟁점오피스텔의 관리비 부과내역(2018년 1월~ 2021년 3월) 자료에 따르면, c가 전입신고를 하였던 기간 및 그 외의 기간에 전기사용량 및 수도사용량 차이는 크지 않은 것으로 확인된다.

(4) 청구인은 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었다고 주장하며 다음의 자료를 제출하였다.

(가) 쟁점오피스텔의 매매를 중개한 공인중개사의 확인서 및 공인중개사가 매매중개 당시 촬영하였다며 제출한 사진은 다음과 같다.
○○○

(나) 청구인이 운영하는 법인 직원들이 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 내용을 기재한 확인서는 다음과 같다.
○○○

(다) 청구인은 쟁점오피스텔 보유기간 동안 A(주)가 인천광역시 연수구 및 영종도 공사를 수행하면서 발급한 세금계산서 102건(공급시기 : 2011.2.28.~ 2021.3.25.)을 제출하였다.

(라) 쟁점오피스텔의 재산세 납부내역(2017~ 2020년)에 따르면, 주택이 아닌 건축물에 대한 재산세가 부과된 것으로 확인된다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 양도주택 양도일 현재 쟁점오피스텔이 사실상 주거용으로 사용된 주택이라는 의견이나,

청구인이 쟁점오피스텔을 보유한 기간(2009.5.14.~ 2021.3.31.) 중 전입신고가 이루어진 기간은 2019.8.20.부터 2019.12.16.까지 약 4개월뿐이고, 처분청은 쟁점오피스텔의 입주세대 기록카드상 2020.2.12. b이 전입된 것으로 기재(전출내역 없음)되었음을 근거로 양도주택의 양도(2020.12.30.) 당시에도 b이 거주하였을 것이라고 보았으나, 이는 처분청의 추정일 뿐, 객관적인 증빙에 따라 양도주택의 양도 당시 쟁점오피스텔이 주택으로 사용되었음이 입증된 것으로 보기 어려운 점,

청구인은 양도주택의 양도 당시 쟁점오피스텔을 청구인이 직접 사업에 사용하였다고 주장하며 청구인이 운영하고 있는 A(주)의 직원들이 작성한 확인서, 쟁점오피스텔의 매매를 중개한 공인중개사의 확인서 및 사진 등을 제출하였는바, A(주) 직원들의 확인서에는 현장업무 중 현장과 가까운 쟁점오피스텔에서 사진 편집, 도면 작성, 자재 검색 및 주문 등의 업무를 하였다는 내용이 구체적으로 기재되어 있는 점, 양도주택의 양도일로부터 약 2개월 이후인 2021.2.25. 쟁점오피스텔의 매매계약이 체결되었고, 당시 공인중개사가 촬영한 쟁점오피스텔 내부 사진상 쟁점오피스텔은 사무실 형태로 사용되었던 것으로 보이는 점,

쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 것이 구체적ㆍ 객관적으로 입증되지 않는 이상 공부상 용도인 업무시설로 보는 것이 ‘용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다’고 규정한 「소득세법」제88조 제7호 후단에도 부합하는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 양도주택 양도일 현재 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도주택에 대하여 1세대 1주택 비과세의 적용을 배제하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.


4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.