심판청구를 기각한다.

1. 처분개요



가. 청구인은 2019.12.9. 인천광역시 부평구 OOO 토지 221.5㎡ 및 그 지상 건물 798.3㎡(지하 1층~ 지상 5층, 이하  "쟁점부동산”이라 한다)를 OOO원에 취득하여 ‘A’라는 상호로 호텔업을 영위하다가 2024.7.1. B에게 쟁점부동산을 OOO원에 포괄 양도하고 2024.9.30. 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고． 납부하였다.



＜표1＞ 양도소득세 신고내역

○○○



나. 처분청은 2025.3.21.부터 2025.4.9.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 신고한 양도소득세 필요경비 OOO원 중 자본적 지출액으로 신고한 OOO원[2019년 귀속 OOO원(이하  "쟁점필요경비①”이라 한다)+2023년 귀속 OOO원(이하  "쟁점필요경비②”라 하고 쟁점필요경비①과 합하여  "쟁점필요경비”라 한다)]은 「소득세법」 제97조 및 같은 법 시행령 제67조 제2항에서 규정하는 자본적 지출에 해당하지 아니하는 것으로 보아 필요경비에서 부인하여 2025.6.17. 청구인에게 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정． 고지하였다.



＜표2＞ 양도소득세 신고． 경정 내역

○○○



다. 청구인은 이에 불복하여 2025.7.10. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



(1) 쟁점부동산 매매계약서상 양도가액에는 토지, 건물뿐 아니라 호텔의 집기, 비품가액이 포함되어 있으므로 비품가액 등을 양도가액에서 차감한 금액으로 양도가액을 경정해야 한다.



쟁점부동산 매매계약서 특약사항 제7항에 의하면 ‘본 계약은 매매금액에 집기, 비품, 영업권, 호텔 명칭, 기계장치 등 영업상 필요한 일체가 포함되어 있으며, 매도인은 본 부동산 양도 후 본 부동산에 대하여 어떠한 권리도 요구할 수 없다.’는 조항이 포함되어 있는 것을 확인할 수 있다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사 당시 쟁점필요경비를 자본적 지출이 아닌 수익적 지출로 보아 필요경비를 부인하였다.



그러나 쟁점부동산 매매계약서 특약사항에서 확인되는바와 같이 쟁점부동산 양도가액에 집기, 비품, 영업권, 호텔명칭, 기계장치 등 영업상 필요한 일체가 포함되어 있다고 약정하고 있다. 즉, 쟁점부동산의 양도는 단순한 부동산 매매가 아닌 호텔 내 집기, 비품, 영업권, 기계장치 등이 양도가액에 포함된 사업의 포괄양도이다.



「소득세법」 제19조 제1항 제20호는 2018년 이후 복식기장 개인사업자가 사업용 유형자산을 양도하는 경우 사업소득으로 과세하도록 규정하고 있다. 청구인은 2019년 개업시부터 쟁점부동산 운영업을 복식기장으로 장부를 작성하였고 쟁점부동산을 양도한 2024년 당시에도 복식부기의무자로 신고하였다.



따라서 처분청이 쟁점필요경비를 쟁점부동산의 자본적 지출로 인정할 수 없다면 사업소득세 대상 사업용 유형자산의 양도이므로, 비품 등 가액을 양도가액에서 차감하여 경정하여야 한다.



쟁점부동산을 양수한 B은 2024년 종합소득세 신고서상 쟁점부동산 가액을 OOO원으로 계상하였다. 계정별원장에 의하면 2024.7.1. A와의 거래금액은 총 OOO원인데, 이 중 토지금액은 OOO원, 건물은 OOO원이고, 그 외 감가상각자산금액 OOO원으로 처분청에서 자본적 지출로 인정한 엘리베이터 공사금액 OOO원(감가상각금액)을 공제하면 OOO원으로 쟁점필요경비 OOO원은 그 범위 내에 있다.



따라서 청구인의 쟁점부동산 양도가액 중 쟁점필요경비를 쟁점부동산에 대한 자본적 지출로 인정할 수 없다면 양도가액을 OOO으로 경정하여야 한다.



(2) 최소한 쟁점필요경비②는 건물에 대한 자본적 지출에 해당한다.



청구인은 2023년 1월 중 대규모 누수로 인하여 호텔 건물 전반에 걸쳐 막대한 피해를 입었다. 이때 피해 부분은 보일러실 외벽 창틀과 에어컨 등이었다. 쟁점부동산 중 건물은 1997년 5월에 사용승인이 난 건물로 건물의 노후화에 따라 누수가 발생한 것이어서 단순히 창틀에 발생하는 누수라면 내장재와 창틀만 교체하면 되겠지만 보일러실 침수까지 이어진 누수라서 건물 전체적으로 방수공사까지 새로 하게 되었다. 이러한 공사 덕분에 외벽과 창틀 외관이 새 건물처럼 보였고 2024년 7월 매각시 가격측면에서 상당히 유리한 거래조건을 형성할 수 있었다.



대법원 2019.10.31. 선고 2019두46633 판결에 의하면 자본적 지출액은 양도소득의 발생과 관련이 있어야 하므로 부동산의 가격결정에 영향을 줄 수 있는 정도로 자산의 객관적 가치를 현실적으로 증가시키는 비용만 의미한다고 판시하고 있다.



일반적인 건물이 아닌 건물 자체가 사업과 연관될 수밖에 없는 숙박업을 영위하는 건물이라는 점, 2차 공사는 단순한 수익적 지출의 성격이 아닌 장기적으로 재해상황에 노출된 쟁점부동산의 고질적인 누수현상을 고쳤다는 점, 누수를 방치했다면 영업에 지장이 생겨 자산가치가 하락하였을 것이라는 점에서 자산의 객관적 가치가 현실적으로 증가했다고 볼 수 있다는 점 등에 비추어 쟁점필요경비②는 건물에 대한 자본적 지출에 해당한다.



(3) 처분청 답변에 대한 항변



처분청은 쟁점부동산 양도시 비품 등 가액을 별도로 평가하지 않았고 쟁점필요경비는 양도한 부동산과 독립적으로 분리할 수 있는 자산에 해당하지 않으므로 양도가액에서 차감할 수 없다는 의견이다.



청구인은 쟁점부동산 거래시 비품 등 가액을 계약서에 명시하지 않았으나 장부가액으로 하기로 약정하였고 이를 포함한 가액을 OOO원으로 하기로 계약하였다. 이는 쟁점부동산을 인수한 양수인의 장부에서도 확인할 수 있다. 양수인은 2024년 종합소득세 신고시 복식기장으로 장부를 작성하여 관할세무서장에게 신고하였고 재무제표상 인수한 토지, 건물에 비품 등을 구분하였으며 토지, 건물을 제외한 비품 등의 취득가액은 청구인의 쟁점부동산 양도시 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 금액)임이 확인된다.



양도계약서에 비품 등의 가액을 별도로 표시하지 않은 것은 호텔업종 특성상 비품 등을 포함하여 양도하는 것이 상관행이고, 그 가액 또한 특별한 사유가 없는 한 장부가액으로 평가하고 있기 때문이다.



처분청은 쟁점필요경비가 부동산과 독립적으로 분리할 수 있는 자산에 해당하지 않는다는 의견이다. 「소득세법」 제19조 제1항 제20호에서는 복식부기의무자가 차량 및 운반구 등 대통령령으로 정하는 사업용 유형자산을 양도함으로써 발생하는 소득을 사업소득으로 규정하고 있고 이때 양도소득세 과세대상인 토지와 건물 등 부동산은 제외한다고 규정하고 있다.



청구인이 제출한 쟁점필요경비 항목은 그 성격상 당해 사업연도 필요경비로 볼 수 없는 자산으로 감가상각자산으로 계상하였다. 쟁점필요경비 항목이 부동산의 자본적 지출에 해당하지 않아 필요경비로 인정할 수 없다면 당연히 사업소득으로 과세대상에 해당하며 따라서 자산의 취득가액은 사업소득의 필요경비로 공제되어야 함에도 부동산과 독립적으로 분리할 수 없는 자산이라고 임의로 판단하고 양도가액에서 차감할 수 없다는 처분청 의견은 세법해석의 오류이고 과세소득금액 계상의 논리적 모순이다.



처분청은 쟁점필요경비를 장부에 계상할 때 자산으로 할 것인지 필요경비로 할 것인지 여부는 사업자의 선택사항이라는 의견이나, 소득세법은 감가상각자산은 내용연수 또는 상각방법 등을 엄격하게 적용하도록 하고 있고 청구인은 세법 규정에 따라 필요경비를 제한적으로 공제받고 남은 잔액임에도 처분청은 이를 양도소득 또는 사업소득 어느 곳에서도 필요경비로 공제해주지 않겠다는 것으로 부당하다.



나. 처분청 의견



(1) 쟁점필요경비는 양도가액에서 차감할 수 없다.



비품 등의 가액을 양도가액에서 차감하는 것은 비품 등의 가액을 부동산 양도가액과 별도로 평가하여 거래하였거나, 부동산과 독립적으로 분리할 수 있는 자산인 경우 생각해 볼 수 있으나 청구인의 경우는 사실관계가 다르다.



청구인이 2023년 지출하였다는 쟁점필요경비②는 조사 당시 건물과 시설장치로 장부에 계상하였다고 소명하였고, 거래명세서와 세금계산서에 기재된 항목은 도배, 창호, 타일공사, 욕실문 교체비용, 에어컨 수리비용, 보일러 시공 등으로 쟁점부동산과 독립적으로 분리할 수 있는 자산으로 볼 수 없다.



쟁점부동산 매매계약서 특약사항에 의하면 ‘집기, 비품, 영업권, 호텔명칭, 기계장치 등 영업상 필요한 일체가 포함되어 있다’고 기재되어 있으나 관련 집기, 비품 등의 가액이 얼마로 책정되어 있는지 불분명하고, 쟁점필요경비②는 사업용 유형자산을 취득하는데 사용되었다기 보다는 건물이나 시설장치 수선비용으로 사용되어 양도가액에서 차감할 수 없다.



더욱이 쟁점부동산을 양수한 B은 취득가액 과세표준을 OOO원으로 하여 신고하였는바, 이는 청구인이 당초 신고한 양도가액과 동일하여 청구인의 양도가액을 경정할 근거도 없다.



(2) 쟁점필요경비는 실제 지출여부와 무관하게 자본적 지출로 볼 수 없다.



청구인은 2019.12.9. 숙박업에 사용하던 쟁점부동산을 OOO원에 취득하였다. 취득 직후인 2019년 12월 숙박업에 사용할 침구류, 컴퓨터, 가구 등을 구입하고 도배공사를 진행하면서 2019년 귀속 쟁점필요경비①이 발생하였다.



청구인은 숙박업에 사용하던 쟁점부동산을 2024.7.1. B에게 OOO원에 양도하였고, 매매계약서 특약사항에 의하면 ‘본 계약은 매매금액에 집기, 비품, 엽업권, 호텔명칭, 기계장치 등 영업상 필요한 일체가 포함되어 있다.’고 명시되어 있다.



청구인은 숙박업을 영위하다가 양도하기 전 2023년 상반기에 욕실공사, 도배, 창호, 방수공사 등을 진행하였고, 에어컨과 보일러를 수리하면서 2023년 귀속 쟁점필요경비②가 발생하게 되었다.



「소득세법」 제97조 양도소득의 필요경비 계산 규정에 의하면 양도소득 필요경비로 공제가능한 자본적 지출액은 「소득세법 시행령」 제67조 제2항을 준용하여 계산하도록 규정하고 있고, 용도변경이나 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 이로 인해 해당 부동산을 사용할 수 있는 기간이 늘어나거나 자산가치가 현실적으로 증가해야 한다는 기본적인 전제조건이 있고, 이에 대한 입증책임은 납세자에게 있다.



원칙적으로 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이나 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결, 대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결, 같은 뜻임).



청구인은 2023년 1월 중 대규모 누수로 인해 호텔건물 전반에 막대한 피해로 인하여 쟁점필요경비②를 지출하였다고 주장하고 있으나 실제 대규모 누수가 있었다는 점에 대한 객관적 증빙은 제출하지 못하고 있다. 오히려 쟁점부동산을 중개한 중개법인인 C은 숙박업소를 전문적으로 중개하는 법인으로 통상적으로 매매물건이 접수되면 약 8~ 9개월에 걸쳐 리모델링 효과를 분석하여 고가에 매도할 수 있도록 매수자를 물색해서 안내하여 실제 거래가 이루어지는 시점에 세금계산서를 발행하고 중개수수료 등을 수취하는 형태로 사업을 진행하고 있는 것으로 확인된다.



즉 중개법인의 사실확인서 등에 의하면 청구인은 2024.7.1. 쟁점부동산 양도를 위해 욕실공사, 도배, 창호, 방수공사 등을 진행하고 에어컨, 보일러 수리 등을 진행하면서 쟁점필요경비②가 발생한 것으로, 쟁점부동산을 고가로 매도하기 위한 사전작업의 일환으로 미관개선 및 숙박업 현상유지를 위한 수익적 성격의 지출에 불과하다.



청구주장과 같이 화재 등 천재지변으로 인하여 사용이 어려운 건물의 복구비용은 자본적 지출로 본 사례가 있으나 이는 「소득세법」상 자본적 지출로 보는 기준에 부합하는지 여부에 대한 입증을 납세자가 충분히 한 경우에 해당한다.



청구인의 경우 숙박업 영위를 위한 현상유지 및 고가매도를 위한 미관개선을 위한 비용지출로 쟁점필요경비②로 인해 자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치가 현실적으로 증가하였다는 점이 입증되지 아니하였으므로 이를 자본적 지출로 보기 어렵다.



또한 청구인은 쟁점필요경비②를 숙박업 관련 장부에 자산으로 계상하였으나, 자산으로 계상할지 비용으로 계상할지 여부는 사업자의 선택사항일 뿐 양도소득세 필요경비로 볼 수 있는 자본적 지출에 해당하는지 여부를 판단하는 기준이 될 수 없다.




3. 심리 및 판단



가. 쟁점



① 쟁점부동산 양도가액에서 쟁점부동산 양도시 함께 양도된 비품 등 가액을 차감한 금액으로 양도가액을 경정하여 달라는 청구주장의 당부



② 쟁점필요경비②는 쟁점부동산 양도에 대한 자본적 지출에 해당한다는 청구주장의 당부



나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재



다. 사실관계 및 판단



(1) 청구인은 2019.12.9. 쟁점부동산을 OOO원에 취득하여 ‘A’라는 상호로 호텔업을 영위하다가 2024.7.1. B에게 쟁점부동산을 OOO원에 포괄 양도하고 2024.9.30. 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고． 납부하였다.



(2) 처분청은 2025.3.21.부터 2025.4.9.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 신고한 양도소득세 필요경비 OOO원 중 쟁점필요경비는 「소득세법」 제97조 및 같은 법 시행령 제67조 제2항에서 규정하는 자본적 지출에 해당하지 아니하는 것으로 보아 필요경비에서 부인하여 2025.6.17. 청구인에게 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정． 고지하였다.



(3) 쟁점필요경비 내역은 다음과 같다.



＜표3＞ 쟁점필요경비 내역

○○○



(4) 청구인은 쟁점필요경비②는 건물에 대한 자본적 지출에 해당한다고 주장하는바, 구체적 내역은 다음과 같다.



＜표4＞ 쟁점필요경비② 구체적 내역

○○○



(5) 쟁점부동산 취득． 양도 매매계약서는 다음과 같다.



(가) 취득 당시의 매매계약서는 다음과 같다.

○○○



(나) 양도 시의 매매계약서는 다음과 같다.

○○○





(6) 쟁점부동산을 중개한 중개법인인 ㈜중개법인 C 컨설팅은 쟁점부동산 중개수수료로 총 OOO원을 지급받은 것으로 확인되는데, 그 세부내역은 중개수수료 OOO원, 고가매도에 대한 수수료 OOO원, 리모델링 효과분석 수수료 OOO원, 사무업무 대행(서류발급, 광고선전, 대출알선 등) 수수료 OOO원, 기타 컨설팅 비용 OOO원이라고 소명하였다.



(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.



(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 매매계약서상 양도가액에는 토지, 건물뿐 아니라 호텔의 집기, 비품가액이 포함되어 있으므로 비품가액 등을 양도가액에서 차감한 금액으로 양도가액을 경정해야 한다고 주장하나, 쟁점부동산 매매계약서 특약사항에 의하면 ‘집기, 비품, 영업권, 호텔명칭, 기계장치 등 영업상 필요한 일체가 포함되어 있다’고 기재되어 있고 관련 집기, 비품 등의 가액을 별도로 특정하지 아니한 채 총 양도대금을 OOO원으로 정하고 있으며, 제출된 필요경비 내역에 의하면 비품 등의 지출은 대부분 2019년도에 이루어진 것으로 확인되고 2024년에는 토지와 그 지상건물의 양도가 이루어진 것에 불과한 것으로 보이는바, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.



(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대 청구인은 2023년 지출된 쟁점필요경비②는 사업용자산의 중대한 하자를 개선하기 위하여 지출된 것으로 자본적 지출에 해당한다고 주장하나, 2023년 지출된 필요경비 내역에 의하면 도배공사(조심 2018중1167, 2018.6.15. 참조), 타일공사(조심 2015중5821, 2016.3.8. 참조), 욕실 문짝, 욕실철거, 방수작업, 블라인드, 자재, 목공사 등 인테리어 공사(수원지방법원 2021.7.23. 선고 2021구단610 판결 참조) 등과 관련된 비용으로 감가상각자산의 내용연수를 연장하거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 비용이라기 보다 단순히 미관개선 및 숙박업 현상유지를 위한 수익적 성격의 지출로 판단된다.



필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 등 참조)하는데, 청구인은 청구이유서에 2023년 1월 중 대규모 누수로 인해 호텔건물 전반에 막대한 피해로 인하여 쟁점필요경비②를 지출하였다고 주장하고 있으나 실제 대규모 누수가 있었다는 점에 대한 객관적 증빙은 제출하지 못하고 있고, 오히려 쟁점부동산을 중개한 중개법인의 사실확인서 등에 의하면 중개법인은 쟁점부동산 중개수수료로 총 OOO원을 지급받은 것으로 확인되는데, 그 세부내역에 고가매도에 대한 수수료 OOO원, 리모델링 효과분석 수수료 OOO원 등이 포함되어 있는 것으로 확인되며 청구인은 이에 따라 욕실공사, 도배, 창호, 방수공사 등을 진행하고 에어컨, 보일러 수리 등을 공사하면서 쟁점필요경비②가 발생한 것으로 확인되므로, 쟁점필요경비②는 쟁점부동산을 고가로 매도하기 위한 미관개선이나 숙박업 현상유지를 위한 수익적 성격의 지출에 불과한 것으로 보이는바, 쟁점필요경비②가 자본적 지출에 해당하지 않는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 경정． 고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.





4. 결 론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령



(1) 소득세법



제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것



(2) 소득세법 시행령



제67조[즉시상각의 의제] ② 제1항에서 " 자본적 지출" 이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것



제163조[양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 " 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액