북대전세무서장이 2025.4.7. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 과소신고가산세를 제외하여 그 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1.처분개요



가.청구인은 2017.6.15. 대전광역시 유성구 OOO(이하  "거주주택”이라 한다)을 취득하여 거주하던 중 2018.8.6. 및 2018.8.22. 경기도 평택시 OOO(이하  "임대주택①”이라 한다) 및 같은 단지 207동 2203호(이하  "임대주택②”라 하고, 임대주택①과 합하여 이하  "임대주택”이라 한다)을 취득한 후, 2019.12.23. 「소득세법」제168조에 따른 사업자로 등록하고, 2019.12.30. 대전광역시 유성구청장에게 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하  "민간임대주택법”이라 한다) 제5조에 따라 임대주택을 민간임대주택법 제2조 제6호의 단기민간임대주택으로 등록하여 이를 임대하였으며, 이후 2020.11.12. 거주주택을 양도가액 OOO원에 양도한 후 거주주택의 양도에 대하여 「소득세법 시행령」제155조 제20항에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 대상에 해당하는 것으로 보아 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고． 납부하였다.



나.처분청은 청구인이 임대주택을 민간임대주택법 제43조에 따른 단기민간임대주택의 임대의무기간(4년)의 2분의 1 이상을 임대하지 않은 상태(약 1년 8개월)에서 2021.8.27. 같은 법 제6조 제1항 제11호에 따라 임대사업자 등록을 자진 말소한 것을 확인하고 「소득세법 시행령」제155조 제22항 제2호 라목에 따른 요건을 충족하지 못한 거주주택의 양도에 대하여 「소득세법 시행령」제155조 제20항에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 규정의 적용을 배제하여 2025.4.7. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정． 고지하였다.



다.청구인은 이에 불복하여 2025.4.18. 심판청구를 제기하였다.





2.청구인 주장 및 처분청 의견



가.청구인 주장



(1) 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택법 개정으로 개정 전 민간임대주택 중 의무임대기간이 4년으로 규정한 단기민간임대주택 관련 조항(제2호 제6호)을 삭제하고, 종전 법률에 따른 단기민간임대주택의 임대의무기간이 종료하는 날 그 등록이 말소되도록 개정되었으나, 기존 임대사업자가 등록말소 시점까지 안정적으로 임대사업을 유지할 수 있도록 주택시장 안정 보완대책 발표 후 등록하거나 장기일반민간임대주택으로 전환한 경우 등을 제외하고는 원칙적으로 종전의 세제혜택을 유지하도록 하여 종전 임대사업자의 정책 신뢰 손상의 정도를 완화하는 세제지원 보완조치도 병행되었는바, 이러한 민간임대주택법 개정 및 관련 제도의 취지에 비추어 볼 때 「소득세법 시행령」제155조 제22항 제2호 라목에 따른 요건 중 임대의무기간 중 2분의 1 이상을 임대하였는지 여부는 실질적으로 의무임대기간을 준수하였는지 여부로 판단하여야 한다.



(2) 청구인은 민간임대주택법에 따라 2019.12.30. 임대사업자로 등록한 후 임대주택을 임대하던 중 2021.8.27. 임대사업자 등록 말소 신청을 하였으나, 그 이후에도 기존 임대차계약의 종료 시점까지 민간임대주택법에 따른 임차료 등의 규정을 준수하면서 동일한 임차인에게 계속하여 임대주택을 2년 이상 임대하였는바, 실질적으로 민간임대주택법상 임대사업자 지위가 유지되었으므로, 사실상 「소득세법 시행령」제155조 제22항 제2호 라목에서 규정한 ‘의무임대기간의 2분의 1이상 임대’라는 요건을 충족하였다고 볼 수 있다.



(3) 청구인은 2020.8.18. 민간임대주택법의 개정으로 임대주택과 같은 단기민간임대주택의 경우 의무임대기간 내에 자발적 등록말소를 권장하는 정부시책에 협조한다는 단순한 생각으로 임대사업자 말소를 신청하였는데, 임대사업자 등록 말소 신청을 접수한 담당자로부터 임대기간을 충족하지 못할 경우 「소득세법」상 비과세 적용을 받은 양도소득세를 추가 신고ㆍ납부할 수 있다는 안내를 받지 못하였고, 관할 지방자치단체장이 배포한 ‘주택임대사업자 주요 준수사항 안내문’에도 임대의무기간 준수, 임대보증금 보증가입 의무, 부기등기, 말소제한, 임대료증액제한, 임대사업자 신고의무, 과태료 부과기준 등에 대하여만 안내되어 있었었을 뿐, 민간임대주택법상 단기민간임대주택 제도의 폐지에 따라 임대사업자 등록을 자진말소할 경우 세무상 발생할 수 있는 리스크에 대하여는 안내가 전혀 없어 세법 개정을 일일이 숙지하기 어려운 청구인과 비슷한 처지에 있는 납세자들 입장에서는 「소득세법」상 민간임대주택법과 달리하여 ‘의무임대기간의 2분의 1이상’을 1세대 1주택 비과세 특례의 요건으로 규정하고 있다는 것을 인지하기 어려웠는바, 민간임대주택법 제6조 제1항 제11호에서 규정한 사유 및 절차에 따라 임대사업자 등록을 말소하였다는 이유만으로 거주주택의 양도에 대하여 「소득세법 시행령」제155조 제20항에 따른 1세대 1주택 비과세 특례의 적용을 배제한 이 건 처분은 선의의 납세자에 대하여 엄격한 형식 논리에 따라 과세를 하는 것으로서 법률적 안정성과 예측가능성에 반하는 것으로 조세정의 및 신뢰보호 원칙에도 반하는 위법． 부당한 처분에 해당한다.



나. 처분청 의견



(1)「소득세법 시행령」제155조 제20항은 장기임대주택과 거주주택을 소유하고 있는 1세대가 일정한 요건을 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하도록 규정하였고, 같은 조 제21항은 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하도록 규정하되, 같은 조 제22항은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 때에는 양도소득세를 신고． 납부하도록 규정하고 있다.



(2) 청구인은 임대주택을 민간임대주택법상 의무임대기간 중 2분의 1 이상을 임대하지 않은 상태에서 임대사업자 등록을 말소하였으나 실질적으로는 계속 임대하여 해당 기간을 사실상 충족하였으므로 거주주택의 양도에 대하여 「소득세법 시행령」제155조 제20항에 따라 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여야 한다고 주장하나, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건의 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합할 것인바,「소득세법 시행령」제155조 제22항 제2호 라목에서 ‘민간임대주택법 제6조 제1항 제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우는 같은 법 제43조에 따른 임대의무 기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다’고 규정하고 있는 이상, 청구인의 위 주장을 받아들이기 어려우므로, 처분청이 거주주택의 양도에 대하여 「소득세법 시행령」제155조 제20항에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 배제하여 청구인에게 한 이 건 처분은 정당하다.





3.심리 및 판단



가.쟁점



청구인 보유 임대주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조 제22항 제2호 라목에 따른 임대의무기간 요건을 충족하지 않은 것으로 보아 거주주택 양도에 대하여「소득세법 시행령」 제155조 제20항의 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 부인하여 과세한 처분의 당부



나.관련 법령 : ＜별지＞ 기재



다.사실관계 및 판단



(1) 청구이유서 및 처분청 답변서 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다.



(가) 청구인은 2017.6.15. 거주주택을 취득하여 2017.7.24.부터 2020.2.21.까지 거주하였고, 2020.11.12. 거주주택을 양도가액 OOO원에 양도하였다.



(나) 청구인은 2018.8.6. 및 2018.8.22. 임대주택 취득한 후 2019.12.23. 주거용 건물 임대업을 영위하는 것으로 사업자 등록을 하였고, 2019.12.30. 임대주택을 민간주택임대법상 단기민간임대주택으로 등록하고 임대사업자등록(임대개시일 2019.12.30.)하였다가 2021.8.27. 임대사업자 등록 말소 신청을 하였다.



＜표1＞ 임대사업자 등록증

○○○



(다) 임대주택의 임대차계약상 임대내역은 아래 ＜표2＞와 같고, 청구인 명의 계좌(OOO은행 478-21-0445-***) 금융거래내역상 임대차계약상 보증금 및 월세가 임차인들로부터 이체된 내역이 확인된다.



＜표2＞ 임대주택의 임대내역

○○○



(2) 청구인은 거주주택 양도 당시 임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전이었으나「소득세법 시행령」제155조 제21항에 따라 같은 조 제20항을 적용하여 거주주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 특례 대상에 해당하는 것으로 보아 2020년 귀속 양도소득세(고가주택분)를 신고． 납부하였고, 처분청은 청구인이 민간임대주택법 제6조 제1항 제11호에 따라 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우이나, 임대주택을 같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대하지 않아 「소득세법 시행령」제155조 제22항 제2호 라목 1)의 임대기간요건을 충족하지 못한 것으로 보아 거주주택의 양도에 대하여 같은 조 제20항의 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 배제하여 청구인에게 이 건 양도소득세 부과처분을 하였다.



(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 임대주택을 동일한 임차인에게 2년 이상 임대하였으므로 거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 납세자에게 유리하다고 하여 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 할 것인바, 「소득세법 시행령」제155조 제20항은 거주주택과 민간임대주택법상 장기임대주택을 보유한 상태에서 거주요건과 임대기간요건을 충족하여 거주주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 조 제22항은 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 경우 1세대 1주택 비과세 특례 규정의 적용을 배제하도록 규정하면서, 같은 항 제2호 라목 1)은 민간임대주택법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1이상을 임대한 경우로서 같은 법 제6조 제1항 제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우에는 등록이 말소된 날 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다고 규정하고 있는바, 청구인은 임대주택을 민간임대주택법상 단기민간임대주택으로 하여 임대사업자 등록을 한 후 같은 법 제43조에 따른 단기민간임대주택 임대의무기간(4년)의 2분의 1미만인 약 1년 8개월이 경과한 시점에 임대사업자 등록 말소를 신청하여 등록이 말소된 것으로 확인되어 「소득세법 시행령」제155조 제22항 제2호 라목 1)의 민간임대주택법상 단기민간임대주택의 임대의무기간(4년) 중 2분의 1 이상을 임대한 경우로서 임대사업자의 임대의무기간 내 등록이 말소된 경우에 해당하지 않는 점 등에 비추어 청구인의 위 주장을 인정하기는 어려우므로 처분청이 거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.



한편, 이 건 가산세 부과처분과 관련하여 직권으로 심리하여 살피건대, 청구인이 민간임대주택법상 임대사업자 등록 말소 이후에도 계속하여 같은 임차인에게 임대주택을 임대하고 있는 사실이 임대차계약서 등을 통해 확인되고, 단기민간임대주택의 경우 2020.8.18. 개정된 민간임대주택법 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 자동으로 말소됨에도 관할 지방자치단체의 안내에 적극 협조하여 임대의무기간 내인 2021.8.27.에 등록 말소를 신청함으로 인해 부득이하게「소득세법 시행령」제155조 제22항 제2호 라목 1)에서 규정한 임대의무기간의 2분의 1이상을 임대한 상태에서 등록 말소 신청을 한 경우에 해당하지 못한 특별한 사정이 있는 것으로 보이므로, 이는 가산세를 감면할 정당한 사유에 해당하는 것으로 판단된다. 다만, 납부지연 가산세는 법정납부기간과 납부일과의 기간에 대한 이자에 해당하는 금액으로서 정상적으로 납부한 자와의 형평성을 유지하기 위한 성격도 있으므로, 처분청이 청구인에게 한 이 건 가산세 부과처분 중 과소신고 가산세 부과처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.





4.결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.



＜별지＞ 관련 법령



(1) 소득세법



제89조(비과세 양도소득) ①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 " 양도소득세" 라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 " 주택부수토지" 라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하는 경우 축사용지의 보유기간, 폐업의 범위, 감면세액의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.



(2) 소득세법 시행령 (2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정되기 전의 것)



제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 " 대통령령으로 정하는 요건" 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 " 조정대상지역" 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.



제155조(1세대 1주택의 특례) 20. 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택[같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정한다. 이하 이 조에서 " 장기임대주택" 이라 한다] 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 " 장기가정어린이집" 이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 " 거주주택" 이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 " 직전거주주택" 이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 " 직전거주주택보유주택" 이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 " 임대료등" 이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다.

21. 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 " 임대기간요건" 이라 한다) 또는 장기가정어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 " 운영기간요건" 이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 가정어린이집을 장기임대주택 또는 장기가정어린이집으로 보아 제20항을 적용한다.

22. 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부해야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.

2. 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례

라. 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소되고 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에서 정한 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.

　　 1) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제1항 제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다)

　　 2) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우



제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ①법 제104조 제7항 제3호에서 " 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택" 이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 " 사업자등록등" 이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 " 기존사업자기준일" 이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 " 장기임대주택" 이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.

가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 " 임대료등" 이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록 등을 한 주택에 한정한다.

라. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택[미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출해야 한다.

1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것

2) 5년 이상 임대하는 것일 것

3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것

4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것

5) 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 " 미분양매입임대주택" 이라 한다)이 같은 시ㆍ군에서 5호 이상일 것{가목에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에 있는 경우에 한정한다)}

6) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 등록을 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택이 아닐 것

7) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택이 아닐 것

마. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다.

1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]

2) 2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

3) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택



(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것)



제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. " 민간임대주택" 이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 " 준주택" 이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

3.  "민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. " 장기일반민간임대주택" 이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. ＜삭제＞

7. " 임대사업자" 란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 " 공공주택사업자" 라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.



제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 " 시장ㆍ군수ㆍ구청장" 이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택



제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.

11. 제43조에도 불구하고 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우

⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.



부칙



제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.

② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다.



(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것)



제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. " 단기민간임대주택" 이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.



제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 " 시장ㆍ군수ㆍ구청장" 이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택



제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우

2. 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 후 대통령령으로 정하는 일정 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 아니하는 경우

3. 제5조 제1항에 따라 등록한 날부터 3개월이 지나기 전(임대주택으로 등록한 이후 체결한 임대차계약이 있는 경우에는 그 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다) 또는 제43조의 임대의무기간이 지난 후 등록 말소를 신청하는 경우

4. 제5조 제6항의 등록기준을 갖추지 못한 경우

5. 제43조 제2항 또는 제5항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우

6. 제43조 제6항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우

7. 제44조에 따른 임대조건을 위반한 경우

8. 제45조를 위반하여 임대차계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절한 경우

9. 제50조의 준주택에 대한 용도제한을 위반한 경우

10. 그 밖에 민간임대주택으로 계속 임대하는 것이 어렵다고 인정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우



제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 " 임대의무기간" 이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.