서초세무서장이 2024.6.10. 청구인에게 2023.1.13. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 서울특별시 서초구 OOO의 지분 100분의 50에 대한 상속재산가액을 위 주택에 대한 2022년 공동주택가격인 OOO원을 기준으로 산정하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1.처분개요



가.청구인은 2023.1.13. 청구인의 아버지 A(이하  "피상속인”이라 한다)의 사망으로 상속이 개시되자 상속재산 중 서울특별시 서초구 OOO(전용면적 164.83㎡, 이하  "쟁점①부동산”이라 한다)의 지분 100분의 50에 대한 상속재산가액을 쟁점①부동산의 2022년 공동주택가격인 OOO원을 기준으로 산정하고, 주식회사 B(이하  "쟁점법인”이라 한다)가 보유한 부동산(서울특별시 서초구 OOO 토지 및 건물과 같은 동 479-4 토지 및 건물, 이하 합하여  "쟁점②부동산”이라 한다)의 기준시가 및 개별공시지가로 쟁점②부동산 가액을 산정한 후 이를 기준으로 쟁점법인의 발행 주식 5,000주(비상장주식, 이하  "쟁점주식”이라 한다)에 대하여 「상속세 및 증여세법」(이하  "상증법”이라 한다)상 보충적 평가방법에 따라 산정한 가액 OOO원을 상속재산에 포함하여 2023.7.24. 처분청에 2023.1.13. 상속분 상속세 OOO원을 신고． 납부하였다.



나.서울지방국세청장(이하  "조사청”이라 한다)이 2024.1.30.부터 2024.4.28.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과 쟁점①부동산에 대하여 평가기준일 전 2년 내인 2021.1.15.자 같은 단지 내 서울특별시 OOO(전용면적 164.83㎡, 이하  "비교대상아파트”이라 한다)의 매매사례가액인 OOO원(이하  "쟁점매매사례가액”이라 한다)에 대하여 서울지방국세청 평가심의위원회를 거쳐 가격변동에 특별한 사유가 없는 것으로 보아 쟁점①부동산의 시가로 결정하고, 쟁점②부동산의 경우 조사청이 선정한 2개 감정평가법인이 산정한 감정평가액의 평균액 OOO원과 청구인이 선정한 2개 감정평가법인이 산정한 감정평가액의 평균액 OOO원에 대하여 서울지방국세청 평가심의위원회를 거쳐 위 4개 감정평가법인이 산정한 감정평가액의 평균액 OOO원(이하  "쟁점감정가액”이라 한다)을 쟁점②부동산의 시가로 결정한 후, 이를 기준으로 하여 상증법상 보충적 평가방법으로 쟁점주식을 평가한 가액 OOO원과 쟁점매매사례가액을 기준으로 상속재산가액을 산정하여야 한다는 취지의 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2024.6.10. 청구인에게 2023.1.13. 상속분 상속세 OOO원을 결정． 고지하였다.



다.청구인은 이에 불복하여 2024.8.21. 이의신청을 거쳐 2024.12.3. 심판청구를 제기하였다.





2.청구인 주장 및 처분청 의견



가.청구인 주장



(1) 비교대상아파트의 매매계약일과 상속개시일 사이에 쟁점아파트 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 보이므로 쟁점매매사례가액을 쟁점①부동산의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 부당하다.



(가) 상증법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 법정결정기한까지 있었던 매매 등에 대하여 ‘가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’에 한하여 이를 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있다.



(나) 상속재산의 평가방법과 관련하여 상속개시 당시의 ‘시가‘라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말한다 할 것인바, 위 매매가액을 상속개시 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 매매가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 상속개시 당시와 위 매매일 사이에 그 가격의 변동이 없어야 한다고 할 것이며, 이러한 가격변동이 없었다는 점은 과세관청이 주장ㆍ증명하여야 한다(대법원 1988.6.28. 선고 88누582 판결, 대법원 1998.7.10. 선고 97누10765 판결, 대법원 2012.4.26. 선고 2011두30038 판결 등 참조)



(다) 상증법 시행령 제49조 제1항 단서의 ‘가격변동의 특별한 사정’을 과세관청처럼 좁게 인정하면 제1항 본문에서 매매 등 거래가격의 시가 인정 기간을 원칙적으로 평가기준일 전후 6개월로 제한하여 규정하는 취지를 몰각시키게 되는 점, 상증법 시행령 제49조 제1항 단서 규정 자체에서 ‘시간의 경과‘를 ‘가격변동의 특별한 사정‘의 고려요소 중 하나로 정하고 있으므로 그 문언 자체에서 보더라도 시간 경과에 따른 가격변동을 포함하여 일반적인 가격변동이 없을 것을 이미 적용요건으로 예정하고 있는 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 일반적인 가격변동 역시 ‘가격변동의 특별한 사정’에 해당하는 것으로 해석함이 타당하다(서울고등법원 2023.6.16. 선고 2023누35380 판결).



(라) 쟁점①부동산을 포함한 공동주택단지의 경우 한동만 있는 아파트로 비교대상아파트 계약일인 2021.1.15.과 상속개시일인 2023.1.13.은 상속개시일 전 약 2년의 기간 차이가 있는 점, 2021년 8월경 이후 기준금리 상승(0.5%∼3.5%)으로 인한 부동산 거래 급감과 한국부동산원에서 발표한 쟁점①부동산 소재 지방자치단체 내 아파트 실거래가격지수가 2021년 1월 162.2에서 2023년 1월 140.4로 급락한 점, 비교대상아파트 계약일의 경우 2020년 코로나 19 대응과정에서 기준금리 인하 및 대출총량규제 미실시 등으로 인해 주택가격이 큰 폭으로 상승했던 시기에 속하는 점 등을 종합적으로 고려할 때 비교대상아파트의 계약일과 상속개시일 간의 가격변동에 특별한 사정이 있다고 볼 수 있으므로 쟁점매매사례가액을 쟁점①부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 이 건 처분은 위법ㆍ부당하다.



(2) 쟁점②부동산에 대한 감정평가서 작성일과 상속개시일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 보이므로 쟁점감정가액을 쟁점②부동산의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 부당하다.



(가) 한국부동산원에서 발표한 상속개시일이 포함된 2023년 1분기부터 쟁점②부동산에 대한 감정평가서 작성일이 포함된 2024년 1분기까지의 중대형 상가에 대한 지역별 자본수익률을 보면 쟁점②부동산이 소재한 지역(OOO)은 2023년 1분기 0.18에서 2024년 1분기는 0.61로 3.37배 증가한 것으로 확인되고, 쟁점②부동산 소재지 인근 지역(OOO)은 2023년 1분기 0.19에서 2024년 1분기는 0.54로 2.84배 증가하였는데, 이러한 사정을 고려할 때 중대형 상가에 대한 자본수익률이 증가 추세에 있었음이 확인된다.



(나) 또한, 한국부동산원에서 발표한 쟁점②부동산 소재지(서울특별시 서초구)의 상속개시일과 쟁점②부동산에 대한 감정평가서 작성일까지의 기간동안 지가지수 차이를 보면, 상업용 지가는 2023년 1월 98.638에서 2024년 2월 100.367로 상승하였고, 쟁점②부동산이 속한 주거지역 지가는 2023년 1월 98.6에서 2024년 2월 100.32로 상승한 것을 확인할 수 있다.



(다) 한편, 쟁점②부동산 중 서울특별시 서초구 OOO(이하  "쟁점②상가”라고 한다)의 경우 2023년 3월경 엘리베이터 교체작업으로 자본적 지출액 OOO원이 발생하였는바, 이러한 사정을 종합적으로 고려할 때 상속개시일과 쟁점②부동산의 감정평가서 작성일 간의 가격변동에 특별한 사정이 있다고 볼 수 있으므로 쟁점감정가액을 쟁점②부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 이 건 처분은 위법ㆍ부당하다.



(3) 예비적으로 쟁점②부동산에 대하여 2022.2.21.을 기준으로 2개의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액 OOO원(이하  "청구인 감정가액”이라 한다)이 존재하는바, 이와 쟁점감정가액의 평균감정가액 OOO원을 쟁점②부동산의 시가로 하여 상속세 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다.



나. 처분청 의견



(1) 조사청은 쟁점①부동산과 같은 단지, 동일 면적 및 쟁점①부동산과 공동주택가격의 차이가 100분의 5 미만인 비교대상아파트의 2021.1.15.자 매매계약이 체결된 쟁점매매사례가액에 대하여 상증법 시행령 제49조 제1항에 따라 평가기간 외 기간 중 평가기준일 전 2년 내의 매매사례가액으로서 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 신청하였고, 서울지방국세청 평가심의위원회가 이에 대하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 상속개시일 당시 쟁점①부동산의 시가로 인정하였는바, 이를 근거로 한 이 건 처분은 정당하다.



(2) 상증법 제60조 제5항에 따르면 시가로 인정될 수 있는 감정가액의 경우 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우를 말하고, 상증법 시행령 제49조 제1항은 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 평가기준일 전후 6개월 이내에 속하거나 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동에 특별한 사정이 없다고 인정되는 때 평가심의위원회 심의를 거쳐 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있는바, 조사청은 법정결정기한 내 2개 감정기관에 쟁점②부동산에 대한 감정평가를 의뢰한 후 평가된 감정가액의 평균액과 청구인이 2개 감정기관에 쟁점②부동산에 대한 감정평가를 의뢰한 후 평가된 감정가액의 평균액에 대하여 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 각각 신청하였고, 서울지방국세청 평가심의위원회가 위 감정가액에 대하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점②부동산에 대한 시가로 인정하였는바, 이를 평균한 쟁점감정가액을 쟁점②부동산의 상속개시일 당시 시가에 해당하는 것으로 보아 이에 따른 이 건 처분은 정당하다.



(3) 한편 청구인은 평가기간 외의 기간 중 감정가액평가서가 작성된 청구인 감정가액을 상증법 시행령 제49조 제1항에 따라 쟁점②부동산의 시가 산정시 포함하여 청구인 감정가액과 쟁점감정가액의 평균액을 쟁점②부동산의 시가로 재산정하여야 한다고 주장하나, 쟁점②부동산에 대한 시가 산정과 관련된 안내문을 송달받고 조사청에 청구인이 2개 감정기관에 쟁점②부동산에 대한 감정평가를 의뢰하여 평가된 감정가액의 평균액 OOO원을 조사청에 제출하였을 뿐, 청구인 감정가액에 대한 관련 자료를 제출한 사실이 없었고, 청구인 감정가액을 시가로 볼 수 있는지에 대한 평가심의위원회의 심의를 거친 사실도 없으므로 청구인 감정가액을 고려하여 쟁점②부동산의 시가를 재산정하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.





3.심리 및 판단



가.쟁점



① 쟁점매매사례가액을 쟁점①부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부



② 쟁점감정가액을 쟁점②부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부



나.관련 법령 : ＜별지＞ 기재



다.사실관계 및 판단



(1) 청구이유서 및 처분청 답변서 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다.



(가) 피상속인은 2019.4.9. 쟁점①부동산을 각 지분 2분의 1씩 공동으로 배우자 정정숙과 OOO원에 취득하였고, 쟁점①부동산의 공동주택가격 내역은 아래 ＜표1＞과 같다.



＜표1＞ 쟁점①부동산 공동주택가격(2018∼2023년)

○○○



(나) 쟁점①부동산이 포함된 공동주택단지의 경우 2021∼2023년 기간동안 비교대상아파트 이외 매매 사실이 없는 것으로 나타나고, 조사청이 선정한 쟁점①부동산에 대한 유사재산인 비교대상아파트의 경우 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족한 유사재산에 해당하는 것으로 확인되며, 쟁점매매사례가액에 대하여 쟁점①부동산에 대한 상속개시일 당시 시가로 볼 수 있는지에 대하여 서울지방국세청 평가심의위원회 심의 신청을 한 결과 서울지방국세청 평가심의위원회가 비교대상아파트의 매매계약일부터 상속개시일까지의 기간 중 가격 변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 이를 시가로 인정한 사실이 확인된다.



＜표2＞ 쟁점①부동산과 비교대상아파트 상세내역

○○○



(다) 청구인과 조사청은 쟁점②부동산에 대하여 가격산정기준일을 상속개시일(2023.1.13.)로 하여 각각 2개의 감정기관에 감정평가를 의뢰한 결과는 아래 ＜표3＞과 같고, ＜표3＞ 기재의 각 평균 감정가액에 대하여 쟁점②부동산의 시가 인정 여부를 서울지방국세청 평가심의위원회에 각각 심의 신청을 한 결과, 서울지방국세청 평가심의위원회가 상속개시일과 가격산정기준일에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 ＜표3＞ 기재의 각 평균 감정가액이 쟁점②부동산의 시가에 해당하는 것으로 인정한 것으로 확인되며, 위 ＜표3＞ 기재의 평균 감정가액의 평균액을 쟁점②부동산의 시가에 해당하는 것으로 보고, 쟁점법인이 부동산 과다보유법인으로 상증법 시행령 제54조 제2항 및 제4항에 따라 순자산가치를 기준으로 아래 ＜표4＞와 같이 쟁점주식을 평가하여 이 건 상속세 부과처분을 한 것으로 나타난다.



＜표3＞ 쟁점②부동산 관련 감정평가 상세내역

○○○



＜표4＞ 쟁점주식 관련 상속세 신고시 평가 내역 및 이 건 상속세 조사시 평가 내역

○○○



(2) 청구인은 비교대상아파트의 매매계약일 및 쟁점감정가액을 산정하기 위한 감정평가서 작성일과 상속개시일 간의 가격변동에 특별한 사정이 존재하였다고 주장하면서 한국부동산원의 아파트 실거래가격지수, 중대형 상가에 대한 지역별 자본수익률 및 지가지수 자료, 쟁점②상가 건축물대장, 쟁점②부동산에 대하여 2022.2.21.을 기준으로 2개의 감정평가법인이 평가한 감정평가서 등 자료를 제출하였다.



＜표5＞ 청구인 감정가액 상세내역

○○○



＜표6＞ 쟁점②상가 건축물대장(일부 발췌)



(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 비교대상아파트의 매매계약일과 상속개시일간 가격변동의 특별한 사정이 없었으므로 쟁점매매사례가액을 상속개시일 당시 쟁점①부동산의 시가로 볼 수 있다는 의견이나, 상증법 제60조 제l항의 증여일 현재의 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 상속 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 상속 당시와 위 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 하며, 상속재산의 가액에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세관청이 상속 당시가 아닌 어느 시점의 가액을 가지고 상속 당시의 시가와 같다고 주장하려면 그 시점과 상속 당시와의 사이에 시가의 변동이 없었던 점을 적극적으로 입증하여야 할 것인바, 쟁점①부동산의 평가기준일인 상속개시일(2023.1.13.)과 비교대상아파트의 매매계약일(2021.1.15.)은 약 2년 정도의 차이가 있고, 쟁점①부동산의 공시된 공동주택가격 변동율의 경우 2021년 9%, 2022년 9%가 상승하여 최근 약 10%에 가까운 상승률을 보인 반면 공동주택가격 현실화율(2021년 70.2%, 2022년 71.5%)은 그에 미치지 못한 것등 이는 쟁점①부동산과 관련하여 위 기간동안 구체적인 가격변동이 있었던 것으로 보이는 점, 제반 사정을 종합적으로 고려할 때 쟁점①부동산의 평가기준일과 비교대상아파트의 매매계약일 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 볼 수 있는 여러 사정이 있었던 것으로 보이는 반면, 처분청이 서울지방국세청의 평가심의위원회의 심의를 거쳤다는 사정 외에 위 시기에 쟁점①부동산에 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 입증하였다고 보기에는 부족해 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점매매사례가액을 상속개시일 당시 쟁점①부동산의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.



(4) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점감정가액에 대한 감정평가서 작성일과 상속개시일간 가격변동의 특별한 사정이 있었으므로 쟁점감정가액을 상속개시일 당시 쟁점②부동산의 시가로 볼 수 없고, 쟁점②부동산에 대한 시가를 산정할 때 청구인 감정가액을 포함하여야 한다고 주장하나, 상증법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 중 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 등 사이에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있고, 청구인과 처분청이 평가기준일 후 법정결정기한까지 기간 중에 2개의 감정기관에 쟁점②부동산의 감정평가를 의뢰하여 산정한 감정가액 모두 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 평가기준일부터 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일까지 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 상속개시일 당시의 쟁점②부동산의 시가에 해당한다고 인정받았는바, 위 감정가액을 기준으로 산정된 쟁점감정가액이 쟁점②부동산의 시가에 해당한다고 볼 수 있는 점, 또한 청구인 감정가액의 경우 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 감정평가서가 작성된 것으로 확인되고, 청구인이 청구인 감정가액에 대하여 상속개시일 당시 쟁점②부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부에 대하여 상증법 시행령 제49조의2 제5항의 기간 내 평가심의위원회에 심의신청을 한 사실이 없는 이상 청구인 감정가액을 쟁점②부동산의 상속개시일 당시 시가로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 청구인의 위 주장을 인정하기는 어려우므로 처분청이 쟁점감정가액을 상속개시일 당시 쟁점②부동산의 시가에 해당하는 것으로 보고 이에 따라 쟁점주식에 대한 상증법상 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 상속재산가액으로 하여 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.





4.결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.



＜별지＞ 관련 법령



(1) 상속세 및 증여세법 (2023.12.31. 법률 제19932호로 개정되기 전의 것)



제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하  "평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우 : 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조 제3호에 따른 가상자산의 경우 : 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.



(2) 상속세 및 증여세법 시행령 (2023.2.28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것)



제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서  "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하  "평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서  "평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서  "매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서  "납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하  "감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서  "기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하  "세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.



제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 제1항 제1호 및 제2호의 심의가 필요한 경우 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다.



제54조(비상장주식등의 평가) ② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다.

1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하  "순자산가치”라 한다)

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다.

3. 법인의 자산총액 중 「소득세법」 제94조 제1항 제4호 다목 1) 및 2)의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등



(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙



제15조(평가의 원칙등) ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서  "기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호의 감정평가법인등을 말한다.

③ 영 제49조 제4항에서  "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것