○ 공동소유 주택

- 공시지가 21억

- 질의인 소유지분 2/8(25%)[아들3/8, 며느리 1/8, 제3자 2/8]

- 질의인 본인 거주 중(타 지분권자에게 전세보증금 지급)

○ 「공동소유의 주택이 간주임대료 산정 시 질의인의 1주택으로 계산되는지 여부

귀 질의의 경우, 소득세법 시행령 제8조의2 제3항제2호가목 또는 나목에 해당하지 않으므로 소득세법 제25조제1항단서의 적용을 위한 주택 수 계산에서 제외하는 것입니다.

○ 소득세법 제12조【비과세소득】

다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.

2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득

나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제8조의2【비과세 주택임대소득】

③ 법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다.

2. 공동소유하는 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산(지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람은 본문에 따라 공동소유의 주택을 소유하는 것으로 계산되지 않는 경우라도 그의 소유로 계산한다.

가. 해당 공동소유하는 주택을 임대해 얻은 수입금액을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액이 연간 6백만원 이상인 사람

나. 해당 공동소유하는 주택의 기준시가가 12억원을 초과하는 경우로서 그 주택의 지분을 100분의 30 초과 보유하는 사람

○ 소득세법 시행규칙 제5조의2(공동소유하는 주택의 주택수 계산)

① 영 제8조의2제3항제2호가목에서 " 재정경제부령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액" 이란 해당 공동소유하는 주택의 임대업에서 발생한 총 수입금액(해당 공동소유자가 지분을 보유한 기간에 발생한 것에 한정하며, 법 제25조제1항에 따라 총수입금액에 산입하는 금액은 제외한다)에 해당 공동소유자가 보유한 해당 주택의 지분율을 곱한 금액을 말한다.

② 영 제8조의2제3항제2호나목에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 경우로서 그 주택의 지분을 100분의 30 초과 보유하는 사람은 과세기간의 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다

○ 소득세법 제25조 【총수입금액 계산의 특례】

① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 " 보증금등" 이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다]을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제53조【총수입금액계산의 특례】

⑧ 법 제25조제1항 단서를 적용할 때 주택과 주택부수토지 및 주택 수의 계산 등에 관하여는 제8조의2 제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.

4. 관련 사례

○ 서면-2021-법규소득-8146, 2022.09.13.

귀 서면질의의 경우, 주택에 대한 본인과 배우자의 지분이 같은 경우로서 「소득세법 시행령」제8조의2제3항제2호에 따라 공동소유의 주택 하나에 대해 본인과 배우자가 각각 소유하는 주택으로 계산되는 경우에는 같은 항 제4호나목에 따라 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자의 순서로 부부 중 1인의 소유주택으로 계산하는 것입니다.