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한국에서 부동산은 단순한 주거지를 넘어서 중요한 재산으로서 가치를 갖고 있다. 대법원 통계에 따르면, 특히 50 ~ 60대 남성이 소유하는 부동산이 개인 보유량의 30% 가량을 차지하고 있을 정도이다.
그런데 여러 가지 사정으로 인하여 자기 이름이 아닌 가족, 친지, 지인 등의 명의로 부동산등기를 해놓는 사례도 어렵지 않게 볼 수 있다. 이러한 행위를 법으로 금지하고, 처벌까지 하고 있지만 근절되지는 않고 있다. 특히나 탈세 목적이나 강제집행을 면탈을 목적으로 하는 명의신탁은 발각되기가 쉽지 않은 특성으로 인하여 곳곳에서 자행되고 있다.
그렇다면, 명의신탁의 계약이나 명의신탁으로 이루어진 등기는 유효할까? 명의를 빌려준 사람(명의수탁자)이 명의신탁자의 동의나 허락 없이 처분하면 범죄가 될까? 명의신탁자는 자신의 부동산을 돌려받을 수 있을까? 부동산 명의신탁의 법률과 판례에 대해서 민사와 형사로 나누어 살펴본다.
[사례]
재력가인 A씨(50대 남성)는 수도권 신도시에 아파트가 싼 가격에 급매물로 나왔다는 정보를 입수했다. 매도인 C씨와 연락을 취한 그는 매매계약을 하기로 했다. 문제는 세금이었다. A씨는 지인인 B씨에게 사정을 설명한 뒤 “잠시 명의를 좀 빌려달라”고 부탁했다.
아무런 재산이 없던 B씨는 흔쾌히 승낙을 하였다. A씨는 다시 C씨에게 사정을 설명한 뒤 C씨의 양해를 얻어서 자금은 A씨가 대고 B씨의 명의로 등기를 마치기로 했다.
몇 달 후 돈이 궁했던 B씨는 A씨의 허락 없이 분양받은 아파트를 D씨에게 헐값에 팔아버렸고, 아파트 매매대금도 전부 써버렸다. A씨는 어떠한 조치를 취할 수 있을까?
명의신탁 약정과 등기는 ‘무효’
먼저, 명의신탁과 관련된 의미와 법률부터 살펴보자. 1995년 제정된 ‘부동산 실권리자명의의 등기와 관한 법률’(이하 ‘부동산실명법’)은 부동산을 실제 권리자 명의로 등기하기 위해 만들어졌다. 이 법은 ‘부동산등기제도를 악용한 투기, 탈세, 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산의 가격의 안정을 도모’한다는 목적으로 현재까지 시행되고 있다. 이 법에서 정의하는 명의신탁의 정의는 이렇다.‘명의신탁약정’이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(‘부동산에 관한 물권’)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(‘실권리자’)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다.
쉽게 이해하기 위해 앞서 소개한 [사례]의 경우를 보자. 실제 권리자인 A가 부동산등기는 B명의로 하면서 내부적으로는 A가 소유권을 갖기로 약정하는 것을 명의신탁약정이라고 한다. 여기서 타인의 명의를 빌린 A를 명의신탁자라고 하고, 타인의 부동산을 자기 명의로 등기한 B를 명의수탁자라고 한다. 정리하자면, 내부적으로 소유권은 명의신탁자가 갖되 명의는 명의수탁자로 하는 약정(명의신탁약정)을 통해 명의수탁자 명의로 등기를 하는 일련의 행위가 명의신탁이다.
법적으로는 유효할까? 부동산실명법은 제4조 제1항에 따르면 “명의신탁약정은 무효”이다. 또한, “명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효”로 보아 부동산등기 역시 무효이다. 물론, 예외적으로 유효인 경우가 있지만 일단 기본 전제는 ‘명의신탁 = 무효’임을 기억하자.
명의신탁등기 시 과징금은 물론 ‘형사처벌’까지
명의수탁자 명의로 등기를 한 경우 명의신탁자에게는 부동산 가액의 30%의 범위에서 과징금을 부가한다. 또한, 과징금을 부가받은 후 지체 없이 자기 명의로 등기를 하지 않는 경우 1년 뒤부터는 이행강제금을 부과한다. 이걸로 끝이 아니다. 형사처벌 조항도 있다.명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기한 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있다. 명의수탁자 역시 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.
다만, 법에서 허용하는 ‘합법적’인 명의신탁도 있다. ① 채무의 변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산을 이전받거나 가등기하는 경우(담보가등기), ② 구분소유적 공유관계(부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인이 구분소유하기로 약정하고, 공유로 등기하는 경우), ③ 「신탁법」 등에 따라 신탁등기를 한 경우는 규제대상에서 제외한다.
또한, 종중, 배우자, 종교단체 등에 대한 특례도 있다. ① 종중이 소유한 부동산을 종중 외의 자의 이름으로 등기하는 경우, ② 배우자 명의로 등기하는 경우, ③ 종교단체 명의로 산하조직이 보유한 부동산을 등기하는 경우는, 무효로 보지도 않고 제재대상에서도 제외된다. 다만, 이 경우에도 조세포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한의 회피의 목적이 있어서는 안 된다.
명의신탁 부동산의 규모가 얼마나 되는지, 실제로 얼마나 제재나 처벌이 이루어지고 있는지는 정확하게 알려지지 않았다. 확실한 것은 명의신탁은 법적으로 보호받기 어렵다는 것이다. [사례]를 살펴보자. 우선, A씨는 자신의 부동산을 돌려받을 수 있을까? 결론적으로 말하면, ‘합법적’인 방법으로 돌려받을 수 없다.
명의신탁은 무효이지만, 제3자가 개입되면 달라진다. 이러한 무효인 등기를 제3자에게 주장할 수 없다. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 따르면 명의신탁약정의 무효와 등기로 이루어진 물권변동의 무효는 “제3자에게 대항하지 못한다.” 쉽게 말해, A씨와 B씨 사이에서는 무효이지만 제3자인 C씨에게는 무효를 주장할 수 없다는 뜻이다. 따라서 C씨는 부동산의 소유권을 취득한다. 판례에 따르더라도 “명의수탁자가 물권자임을 기초로 하여 직접 새로운 이해관계를 맺은 사람”을 ‘제3자’로 보아 보호하도록 하고 있다. 설사 C씨가 명의신탁 사실을 알고 있었다고 하더라도 결론은 달라지지 않는다(다만, C씨가 나쁜 마음을 먹고 B씨를 적극 회유하여 재산을 빼돌리려는 욕심으로 적극적으로 가담하여 처분하게 한 정도였다면 무효가 될 수는 있다).
B씨가 처분한 뒤 소유권을 되돌려받을 길이 없다면 A씨는 아무 권리도 주장할 수 없을까? 그렇지는 않다. 판례는 명의수탁자가 부동산을 처분하여 처분대금, 보상금 등의 이익을 받았다면 명의신탁자에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 본다. 명의수탁자는 매매대금 상당의 이익을 얻었고 명의신탁자에게 그에 상응하는 손해를 입혔으므로 명의수탁자는 명의신탁자에게 부당이득반환의무를 부담한다는 것이다. 범죄인지 여부와 무관하게 민법상 불법행위에 해당하여 손해배상책임을 부담한다는 것도 판례의 입장이므로 민사상 청구를 할 수는 있다(다만, 판결을 받더라도 명의수탁자에게 아무런 재산이 남아있지 않다면 강제집행 가능성은 희박하다).
법원 “명의신탁은 불법이지만, 권리박탈은 과도”
그렇다면 조금 다른 사례를 들어보자. A씨가 강제집행을 면하기 위해 일시적으로 자신의 부동산을 B씨에게 넘겨주었고, B씨가 처분하지 않았다면 A씨에게 다시 되돌려달라는 반환청구를 할 수 있었을까? 대법원은 “청구할 수 있다”는 결론을 내렸다. 요지는 다음과 같다.“부동산실명법은 부동산 소유권을 실권리자에게 귀속시키는 것을 전제로 한다. 명의수탁자 앞으로 등기하더라도 부동산의 소유권변동의 효력이 발생하지 않는다. 이것은 부동산 소유권은 등기와 상관없이 명의신탁자에게 그대로 남아있다는 뜻이다. 명의신탁자를 형사처벌하거나 과징금을 부과하는 제제를 넘어 부동산에 관한 권리까지 박탈하는 것은 국민의 법감정에도 맞지 않다.” 대법원은 “명의수탁자 명의로 등기를 해놓았어도 반환청구 자체가 금지되지는 않는다”는 것이다. 부동산 명의신탁은 불법이고 처벌대상이긴 하지만, 그렇다고 명의신탁자가 되돌려받는 것까지 금지하지는 않겠다는 뜻이다.
궁금증은 하나 더 남는다. [사례]에서 B씨는 A씨를 배신하여 C씨에게 부동산을 넘겨버렸다. 그렇다면, 형사상 횡령죄나 배임죄로 처벌할 수 있지 않을까? 그 이야기는 다음 호에서 이어간다.
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