_black.png)
.png)
.png)
목 차
부모님이 오랫동안 살던 집을 자녀에게 넘기는 방식은 크게 두 가지입니다.
하나는 ‘증여’이고, 다른 하나는 ‘매매’입니다. 많은 분들이 “그냥 자녀에게 싸게 팔면 되지 않느냐”고 말씀하십니다. 실제 상담에서도 “시세는 12억인데 자녀에게 9억 정도에 팔까 하는데, 어차피 가족이니까 조금 싸게 넘기는 거고, 취득세는 9억 기준으로 내면 되지 않느냐”는 질문을 받는 경우가 있습니다.
언뜻 보면 큰 문제가 없어 보입니다. 특히 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면, 양도소득세도 없으니 세금 부담이 별로 없어 보입니다. 자녀는 금융기관 대출 등으로 대금을 마련해 매매 계약서를 쓰고, 소유권 이전등기까지 마무리합니다. 여기까지만 보면 “가족 간 합리적인 거래”처럼 느껴집니다.
그러나 취득세는 다르게 반응할 수 있습니다.
계약서상 가격은 9억원인데, 취득세는 시세 12억원을 기준으로 계산되거나, 경우에 따라서는 형식상 매매임에도 불구하고 ‘증여 취득’으로 보아 12% 중과세율이 적용될 수 있습니다.
이번 호에서는 왜 이런 일이 벌어지는지, 그리고 2026년에는 무엇이 달라질 예정인지 차근차근 살펴보고자 합니다.
하나는 ‘증여’이고, 다른 하나는 ‘매매’입니다. 많은 분들이 “그냥 자녀에게 싸게 팔면 되지 않느냐”고 말씀하십니다. 실제 상담에서도 “시세는 12억인데 자녀에게 9억 정도에 팔까 하는데, 어차피 가족이니까 조금 싸게 넘기는 거고, 취득세는 9억 기준으로 내면 되지 않느냐”는 질문을 받는 경우가 있습니다.
언뜻 보면 큰 문제가 없어 보입니다. 특히 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면, 양도소득세도 없으니 세금 부담이 별로 없어 보입니다. 자녀는 금융기관 대출 등으로 대금을 마련해 매매 계약서를 쓰고, 소유권 이전등기까지 마무리합니다. 여기까지만 보면 “가족 간 합리적인 거래”처럼 느껴집니다.
그러나 취득세는 다르게 반응할 수 있습니다.
계약서상 가격은 9억원인데, 취득세는 시세 12억원을 기준으로 계산되거나, 경우에 따라서는 형식상 매매임에도 불구하고 ‘증여 취득’으로 보아 12% 중과세율이 적용될 수 있습니다.
이번 호에서는 왜 이런 일이 벌어지는지, 그리고 2026년에는 무엇이 달라질 예정인지 차근차근 살펴보고자 합니다.
취득세의 기본 원칙 - “원래는 계약서 금액을 기준으로 합니다”
먼저 원칙부터 짚어보겠습니다.
현행 「지방세법」은, 부동산을 유상으로 취득하는 경우 취득세 과세표준을 ‘사실상 취득가격’, 즉 실제 거래가액으로 하도록 정하고 있습니다. 매매계약서에 9억원이라고 적혀 있고 실제로 그 돈을 지급하였다면, 일반적인 경우 취득세는 9억을 기준으로 계산됩니다.
그래서 대부분의 납세자들은 “취득세는 계약서 금액 × 세율”이라고 자연스럽게 생각합니다. 일반적인 제3자 간 거래에서는 이 인식이 크게 틀리지 않습니다.
문제는 거래 당사자가 가족ㆍ특수관계인인 경우입니다.
부모와 자녀, 형제자매처럼 경제적으로도 긴밀히 연관되어 있는 관계에서 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래가 이루어지면, 세법은 이를 단순한 매매가 아니라 ‘세 부담을 줄이기 위한 특수한 거래’로 의심하게 됩니다. 이때 등장하는 개념이 바로 부당행위계산입니다.
현행 「지방세법」은, 부동산을 유상으로 취득하는 경우 취득세 과세표준을 ‘사실상 취득가격’, 즉 실제 거래가액으로 하도록 정하고 있습니다. 매매계약서에 9억원이라고 적혀 있고 실제로 그 돈을 지급하였다면, 일반적인 경우 취득세는 9억을 기준으로 계산됩니다.
그래서 대부분의 납세자들은 “취득세는 계약서 금액 × 세율”이라고 자연스럽게 생각합니다. 일반적인 제3자 간 거래에서는 이 인식이 크게 틀리지 않습니다.
문제는 거래 당사자가 가족ㆍ특수관계인인 경우입니다.
부모와 자녀, 형제자매처럼 경제적으로도 긴밀히 연관되어 있는 관계에서 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래가 이루어지면, 세법은 이를 단순한 매매가 아니라 ‘세 부담을 줄이기 위한 특수한 거래’로 의심하게 됩니다. 이때 등장하는 개념이 바로 부당행위계산입니다.
지방세법 제10조의 3 【유상승계취득의 경우 과세표준】
② 지방자치단체의 장은 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우(이하 이 장에서 “부당행위계산”이라 한다)에는 제1항에도 불구하고 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있다.
② 지방자치단체의 장은 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우(이하 이 장에서 “부당행위계산”이라 한다)에는 제1항에도 불구하고 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있다.
어느 정도로 싸야 ‘부당하다’고 보는 걸까요?
「지방세법 시행령」은, 특수관계인 사이의 거래가 다음 요건 중 하나라도 충족하면 부당행위계산 대상이 될 수 있다고 규정하고 있습니다.
둘 중 하나만 넘어도 요건에 해당될 수 있습니다.
시세가 10억원인 아파트를 자녀에게 9억원에 양도했다면, 차액은 1억원입니다. 금액만 보면 3억보다 적기 때문에 “괜찮지 않나?”라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 1억원은 시세의 10%에 해당합니다. 시가의 5%를 넘었기 때문에, 이 거래는 부당행위계산 대상이 될 수 있는 구조입니다.
여기서 말하는 시가(시가인정액)는 단순히 공시가격이 아닙니다.
최근 인근 아파트의 실제 매매사례가액, 감정평가액, 공매ㆍ경매가액 등 실제 시장에서 형성된 가격을 바탕으로 판단합니다. 공시가격은 이러한 자료를 찾기 어려울 때 참고하는 보조적인 기준에 가깝습니다.
• 시가(시가인정액)와 거래가액의 차이가 3억원 이상이거나
• 그 차액이 시가의 5% 이상인 경우
여기서 중요한 점은 ‘3억원이면서 5%’가 아니라, ‘3억원 이상 또는 5% 이상’이라는 점입니다.• 그 차액이 시가의 5% 이상인 경우
둘 중 하나만 넘어도 요건에 해당될 수 있습니다.
지방세법시행령 제18조의 2 【부당행위계산의 유형】
법 제10조의 3 제2항에 따른 부당행위계산은 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한다.
예를 들어 보겠습니다.법 제10조의 3 제2항에 따른 부당행위계산은 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한다.
시세가 10억원인 아파트를 자녀에게 9억원에 양도했다면, 차액은 1억원입니다. 금액만 보면 3억보다 적기 때문에 “괜찮지 않나?”라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 1억원은 시세의 10%에 해당합니다. 시가의 5%를 넘었기 때문에, 이 거래는 부당행위계산 대상이 될 수 있는 구조입니다.
여기서 말하는 시가(시가인정액)는 단순히 공시가격이 아닙니다.
최근 인근 아파트의 실제 매매사례가액, 감정평가액, 공매ㆍ경매가액 등 실제 시장에서 형성된 가격을 바탕으로 판단합니다. 공시가격은 이러한 자료를 찾기 어려울 때 참고하는 보조적인 기준에 가깝습니다.
지방세법시행령 제14조 【시가인정액의 산정 및 평가기간의 판단 등】
① 법 제10조의 2 제1항에서 “매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액”(이하 “시가인정액”이라 한다)이란 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(이하 이 절에서 “평가기간”이라 한다)에 취득 대상이 된 법 제7조 제1항에 따른 부동산 등(이하 이 장에서 “부동산 등”이라 한다)에 대하여 매매, 감정, 경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 장에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)한 사실이 있는 경우의 가액으로서 다음 각 호의 구분에 따라 해당 호에서 정하는 가액을 말한다.
① 법 제10조의 2 제1항에서 “매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액”(이하 “시가인정액”이라 한다)이란 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(이하 이 절에서 “평가기간”이라 한다)에 취득 대상이 된 법 제7조 제1항에 따른 부동산 등(이하 이 장에서 “부동산 등”이라 한다)에 대하여 매매, 감정, 경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 장에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)한 사실이 있는 경우의 가액으로서 다음 각 호의 구분에 따라 해당 호에서 정하는 가액을 말한다.
부당행위계산이 적용되면, 취득세는 어떻게 바뀔까요?
부당행위계산 요건에 해당한다고 해서, 곧바로 ‘증여’로 바뀌는 것은 아닙니다.
먼저 작동하는 단계는 ‘과세표준의 변경’입니다.
앞서 예시로 들었던, 시가 10억원짜리 주택을 자녀에게 9억에 판 경우를 다시 보겠습니다. 특수관계자 사이 거래이고, 시가 대비 10% 저가이므로 부당행위계산 대상이 될 수 있습니다.
이때 지방세 당국은 취득세를 계산할 때 9억이 아닌 10억을 과세표준으로 삼을 수 있습니다.
즉, 계약서상 금액으로는 9억에 샀지만, 취득세는 10억을 기준으로 부과되는 것입니다.
다만, 부당행위계산이 적용되는 경우 취득세율을 어떻게 볼 것인지에 관해서는 실무상 해석이 완전히 정리되어 있지는 않습니다.
조세심판원 결정에서는, 직계존비속 간 저가매매를 사실상 증여로 보면서도, 그 중 실제 매매대금을 지급한 부분에 대해서는 예외적으로 유상취득으로 보아 유상취득 세율을 적용하고, 그 초과분에 대해서만 무상취득(증여) 세율을 적용하는 것이 타당하다고 판단하였습니다.
실무에서는 개별 사안의 거래 구조와 자금 흐름, 지방자치단체의 과세 관행, 조세심판원 결정례 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 설계ㆍ안내하시는 것이 안전하다고 생각됩니다.
먼저 작동하는 단계는 ‘과세표준의 변경’입니다.
앞서 예시로 들었던, 시가 10억원짜리 주택을 자녀에게 9억에 판 경우를 다시 보겠습니다. 특수관계자 사이 거래이고, 시가 대비 10% 저가이므로 부당행위계산 대상이 될 수 있습니다.
이때 지방세 당국은 취득세를 계산할 때 9억이 아닌 10억을 과세표준으로 삼을 수 있습니다.
즉, 계약서상 금액으로는 9억에 샀지만, 취득세는 10억을 기준으로 부과되는 것입니다.
다만, 부당행위계산이 적용되는 경우 취득세율을 어떻게 볼 것인지에 관해서는 실무상 해석이 완전히 정리되어 있지는 않습니다.
조세심판원 결정에서는, 직계존비속 간 저가매매를 사실상 증여로 보면서도, 그 중 실제 매매대금을 지급한 부분에 대해서는 예외적으로 유상취득으로 보아 유상취득 세율을 적용하고, 그 초과분에 대해서만 무상취득(증여) 세율을 적용하는 것이 타당하다고 판단하였습니다.
[직계존비속 간 쟁점부동산을 시가표준액보다 낮은 가액으로 매매한 경우 시가표준액 중 매매대금 초과분을 무상취득으로 볼 수 있는지 여부] (조심2022지0753, 2023.4.11.)
청구인은 부친으로부터 쟁점부동산을 취득하였으므로 이를 증여로 보아야 할 것이고, 그 과세표준은 「지방세법」제10조 제2항에 의하여 시가표준액이라고 할 것이며, 다만 그 중 청구인이 쟁점부동산에 대한 매매대금으로 대가를 지급한 사실이 증명되는 금액 311,000,000원에 대하여만 예외적으로 유상취득으로 보는 것이 타당하다 하겠으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 하겠음.
반면, 이와 별개로 취득 전체에 대해 하나의 세율을 적용해야 한다는 견해와 조세심판원 결정과 같이 대가를 지급한 부분과 무상 부분을 나누어 각각 다른 세율을 적용할 수 있다는 견해가 병존하고 있습니다.청구인은 부친으로부터 쟁점부동산을 취득하였으므로 이를 증여로 보아야 할 것이고, 그 과세표준은 「지방세법」제10조 제2항에 의하여 시가표준액이라고 할 것이며, 다만 그 중 청구인이 쟁점부동산에 대한 매매대금으로 대가를 지급한 사실이 증명되는 금액 311,000,000원에 대하여만 예외적으로 유상취득으로 보는 것이 타당하다 하겠으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 하겠음.
실무에서는 개별 사안의 거래 구조와 자금 흐름, 지방자치단체의 과세 관행, 조세심판원 결정례 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 설계ㆍ안내하시는 것이 안전하다고 생각됩니다.
2026년부터는 제도가 한층 더 엄격해집니다
지금까지 설명드린 내용은 현행 제도에 해당합니다.
그런데 최근 정부와 국회는 가족 간 저가 부동산 거래를 보다 엄격하게 규율하기 위해 지방세법과 시행령 개정을 추진하고 있습니다. 이 개정 내용은 2026년 1월 1일 이후부터 단계적으로 적용될 예정입니다.
크게 보면 두 가지 방향입니다.
그런데 최근 정부와 국회는 가족 간 저가 부동산 거래를 보다 엄격하게 규율하기 위해 지방세법과 시행령 개정을 추진하고 있습니다. 이 개정 내용은 2026년 1월 1일 이후부터 단계적으로 적용될 예정입니다.
크게 보면 두 가지 방향입니다.
첫째, 부당행위계산 시 과세표준을 정하는 기준을 보다 명확히 하는 방향입니다.
시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는, 법에 시가표준액(공시가격 등)을 과세표준으로 사용할 수 있음을 명시하여, 실무에서의 불확실성을 줄이려는 취지입니다.
| 현 행 | 개 정 안 |
|---|---|
| □ 제10조의 3 【유상승계취득의 경우 과세표준】 ② 지방자치단체의 장은 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우(이하 이 장에서 “부당행위계산”이라 한다)에는 제1항에도 불구하고 시가인정액을 취득 당시가액으로 결정할 수 있다. <후단 신설> |
□ 제10조의 3 【유상승계취득의 경우 과세표준】 ② -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------시가인정액(시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액으로 한다) -----------------. 이 경우 전체 가액을 유상승계 취득에 따른 과세표준으로 한다. |
둘째, 보다 핵심적인 부분은 가족 간 ‘현저한 저가 거래’를 아예 증여로 간주하는 규정을 신설하는 방향입니다.
지금까지는 형식이 매매이면 우선 유상취득으로 본 뒤, 과세표준만 시가로 보정하는 수준이 주된 틀이었습니다. 앞으로는 거래가 시가보다 지나치게 낮은 수준으로 이루어지는 경우, 처음부터 이것을 증여로 보겠다는 방향입니다.
입법예고된 시행령안에서는 그 기준을 대략 다음과 같이 제시하고 있습니다.
• 시가와 거래가액의 차이가 3억원 이상이면서,
• 그 차액이 시가의 30% 이상인 경우
이 경우에는 형식이 매매라고 하더라도 증여로 간주하여 무상취득세율(3.5% 또는 12%)을 적용할 수 있도록 하는 내용이 검토되고 있습니다.
정리하자면, 앞으로는
• 조금 싼 정도의 거래는 → 과세표준이 시가로 올라가는 수준(부당행위계산)에서 관리하고,
• 상당히 큰 폭의 저가 거래는 → 애초에 증여로 보아 증여 취득세율을 적용하는 구조로 이원화되는 방향이라 보시면 됩니다.
입법 과정에서 세부 내용이 일부 조정될 여지는 있으나, “가족 간 저가 거래에 대해서는 앞으로 더 엄격하게 보겠다”는 큰 방향은 이미 뚜렷하게 드러나 있습니다.
| 현 행 | 개 정 안 |
|---|---|
| □ 제7조 【납세의무자 등】 ⑪ 4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우 |
□ 제7조 【납세의무자 등】 ⑪ 4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가[시가(時價)등을 고려하여 대통령령으로 정한 금액 이상인 경우에 한한다. 이하 이 조에서 같다]를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우 |
• 시가와 거래가액의 차이가 3억원 이상이면서,
• 그 차액이 시가의 30% 이상인 경우
| 현 행 | 개 정 안 |
|---|---|
| <신 설> | □ 제11조의 3 【배우자 또는 직계존비속 간의 유상취득으로 보지 않는 대가의 차액 기준】 법 제7조 제11항 제4호 단서에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 3억원 또는 시가인정액(시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 시가표준액으로 한다)의 100분의 30에 상당하는 금액을 말한다. |
정리하자면, 앞으로는
• 조금 싼 정도의 거래는 → 과세표준이 시가로 올라가는 수준(부당행위계산)에서 관리하고,
• 상당히 큰 폭의 저가 거래는 → 애초에 증여로 보아 증여 취득세율을 적용하는 구조로 이원화되는 방향이라 보시면 됩니다.
| 구분 | 규율 목적 | 차액 기준 | 비율 기준 |
|---|---|---|---|
| 현행 부당행위계산 (시행령 제18조의 2) |
유상취득이지만 과표를 시가로 올리는 장치 | 3억 이상 | 시가의 5% 이상 |
| 개정 시행령안 ‘증여 간주’ | 아예 취득형태를 증여로 보아 증여 취득세율 적용 | 3억 이상 | 시가의 30% 이상 |
맺으며 - 가족 간 거래일수록 더 신중하게
가족 간 주택 거래는 숫자 이상의 의미를 담고 있습니다.
부모 세대에서 자녀 세대로 자산을 이전하는 과정이며, 향후 상속 구조와도 연결되는 중요한 의사결정입니다.
하지만 제도가 복잡해지고, 특히 특수관계자 간 저가 거래에 대한 규제가 강화되는 방향으로 입법이 진행되면서, “가족끼리니까 싸게 넘기면 되지”라는 단순한 접근은 점점 위험해지고 있습니다.
정리하면 다음 세 가지는 꼭 기억해 두시면 좋겠습니다.
1. 특수관계자 간 저가양도에서 일정 수준 이상 싸게 팔면, 계약서 금액이 아니라 시가 기준으로 취득세가 부과될 수 있습니다.
2. 자금 흐름과 거래 구조에 따라, 형식이 매매라 하더라도 실질이 증여로 판단되면 증여 취득세율(최대 12%)이 적용될 수 있습니다.
3. 2026년 이후에는 일정 수준 이상의 저가 거래에 대해 애초에 증여로 간주하는 규정이 도입될 예정이어서, 가족 간 저가거래에 대한 취득세 리스크가 더 커질 수 있습니다.
가족 간 자산 이전을 고민하고 계신다면, 단순히 “얼마에 팔지”만 보시기보다, 언제, 어떤 방식으로, 어떤 세목을 함께 고려해야 할지를 전문가와 충분히 상담해 보시기 를 권합니다.
생활 속에서 자연스럽게 이루어지는 가족 간 거래가, 세법의 관점에서도 안전하고 합리적인 선택이 되기를 바랍니다.
부모 세대에서 자녀 세대로 자산을 이전하는 과정이며, 향후 상속 구조와도 연결되는 중요한 의사결정입니다.
하지만 제도가 복잡해지고, 특히 특수관계자 간 저가 거래에 대한 규제가 강화되는 방향으로 입법이 진행되면서, “가족끼리니까 싸게 넘기면 되지”라는 단순한 접근은 점점 위험해지고 있습니다.
정리하면 다음 세 가지는 꼭 기억해 두시면 좋겠습니다.
1. 특수관계자 간 저가양도에서 일정 수준 이상 싸게 팔면, 계약서 금액이 아니라 시가 기준으로 취득세가 부과될 수 있습니다.
2. 자금 흐름과 거래 구조에 따라, 형식이 매매라 하더라도 실질이 증여로 판단되면 증여 취득세율(최대 12%)이 적용될 수 있습니다.
3. 2026년 이후에는 일정 수준 이상의 저가 거래에 대해 애초에 증여로 간주하는 규정이 도입될 예정이어서, 가족 간 저가거래에 대한 취득세 리스크가 더 커질 수 있습니다.
가족 간 자산 이전을 고민하고 계신다면, 단순히 “얼마에 팔지”만 보시기보다, 언제, 어떤 방식으로, 어떤 세목을 함께 고려해야 할지를 전문가와 충분히 상담해 보시기 를 권합니다.
생활 속에서 자연스럽게 이루어지는 가족 간 거래가, 세법의 관점에서도 안전하고 합리적인 선택이 되기를 바랍니다.
최신 실무해설
.jpg)
예판해설.jpg)
실무해설
- 신경재 가족 간 금전대여, 세금 문제없이 안전하게 하는 법
- 오영배 노동법 Q&A
- 오진수 2025년 1기 부가가치세 예정신고의 검토
- 신방수 법인 성실신고확인 관련 세무리스크 예방법
- 김근수 임원의 퇴직금 중간정산
- 신경재 가족 간 금전대여, 세금 문제없이 안전하게 하는 법
- 오영배 노동법 Q&A
- 오진수 2025년 1기 부가가치세 예정신고의 검토
- 신방수 법인 성실신고확인 관련 세무리스크 예방법
- 김근수 임원의 퇴직금 중간정산
Hot issue