[사례]
A씨는 서울 서대문구 소재 단독주택(3층 규모)에서 20년 넘게 살고 있다.
A씨의 주택 바로 옆 부지에도 단독주택이 있었는데 5년 전부터 철거된 상태로 방치되고 있었다. 그런데 최근 이 땅을 B씨가 매입하면서 상황은 달라졌다. B씨는 이곳에 5층 신축건물(근린상가)을 올렸다. B씨 건물에 가로막힌 A씨의 집은 하루 종일 햇빛이 거의 들어오지 않고 시야도 가려졌다.
게다가 A씨 주택 거실 창문이 B씨의 집에서 훤히 보여서 사생활까지 침해 당할 위기에 놓였다. A씨가 이를 항의하자 B씨는 “건물 사용승인도 받았고, 법적으로도 아무런 하자가 없다”며 오히려 큰소리쳤다. A씨는 일조권 침해와 사생활 침해에 대해 배상받을 수 있을까?

쾌적한 주거 환경은 행복의 전제조건이다. 그런데 우리나라는 땅이 좁고 인구가 많은 특성 때문에 갈수록 건물과 건물 사이의 간격은 좁아지고 건물의 규모는 크고 높아만 간다. 최근에는 일조권 침해로 인한 분쟁도 많아지고 있다.
일단 사전적인 의미부터 살펴보자. ‘일조권’이란 무엇일까? 일조권의 사전적 의미는 “태양의 직사광선을 차단당함으로써 받는 불이익을 제거시킬 수 있는 권리”이다. 쉽게 말해 햇볕을 쬘 수 있는 권리로 볼 수 있다.
그렇다면 일조권은 법적인 보호대상이 될 수 있을까? 실정법상 명문으로 일조권을 거론한 조항은 없다. 하지만 헌법 제35조 제1항에는 모든 국민이 “쾌적한 환경에서 생활할 권리”가 있다는 환경권이 나온다. 민법 제217조도 토지소유자가 “이웃토지의 사용을 방해하거나 이웃거주자의 생활에 고통을 주지 아니하도록 적당한 조처를 할 의무가 있다”고 명시한다. 헌법상 환경권에 일조권이 포함된다는 점은 분명하다.
법원은 일조권이 쾌적하고 건강한 생활을 위해 보호받을 수 있는 권리라고 보고 있다. 일조권 확보가 쾌적한 생활과 함께 부동산의 재산적 가치에도 영향을 미치기 때문이다.

우리나라는 땅이 좁고 도시 지역에 주거지가 몰려있는 특성 때문에 일반적인 기준이 있다.
1년 중 낮이 가장 짧은 동짓날을 기준으로 ① 오전 9시부터 오후 3시까지 6시간 중 일조시간이 연속하여, 즉 ‘연속 일조시간’이 2시간 이상 확보되는 경우나 ② 오전 8시부터 오후 4시까지 8시간 중 일조시간이 통틀어, 즉 ‘총 일조시간’이 4시간 이상 확보되는 경우에는 일조권 침해로 보지 않는다. 이 2가지 조건 중 어느 것에도 속하지 않을 때에는 일반적으로 일조권 침해로 본다.
하지만 이웃 사이에 어느 정도의 불편은 감수해야 할 의무가 있다. 사회생활에서 나의 권리만 절대적인 것이 아니기 때문이다. 일조권 침해도 어느 정도까지가 허용되는지가 관건이 된다.

대법원의 일관된 판례는 다음과 같다.

“건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우에 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 한다.”(대법원 2004다54282, 2007.6.28., 판결 등)

여기서, 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부(일조권 침해의 판단 요소)는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반여부, 이웃 간의 교섭경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다는 입장이다.
따라서 △상업지역이거나 △나중에 지어진 건물이 공공건물이거나 △건물 신축 전 충분한 협의 진행 △건축법령 준수 등이 이루어졌다면 피해자 쪽에서 용인해야 할 기준이 높아진다. 하지만 사례에 나오는 B씨의 주장처럼 단순히 법을 어기지 않았다는 사실만으로 면책이 될 수는 없다. 판례에 따르면 “건물 신축이 건축 당시의 법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다”는 입장이다.

최근에는 ‘조망권’도 중요한 권리도 대두되고 있다. 먼저, 조망이란 사람의 주거환경을 구성하는 기본요소로 사람의 시야가 차단됨으로 인한 시각적인 폐쇄감이나 정신적인 압박감을 느끼지 않을 정도로 일정한 범위나 거리에 이르는 개방된 공간까지 시야가 미치는 상태를 의미한다. 조망권이란 토지나 건물의 소유자가 종전부터 누리던 경관이나 조망 등을 볼 수 있는 권리를 뜻한다.
조망권 역시 법에 명시된 권리는 아니다. 일조방해가 생활에 직접적인 침해인 반면, 조망권은 소극적인 침해로 볼 수 있으므로 인정되는 폭이 좁다. 판례도 “조망이익의 향유가 사회관념상 중요하다고 인정되는 경우에만 보호된다”고 보고 있다. ① 시야 차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감 등 생활이익의 침해가 발생한 경우, ② 인근 건물의 근접으로 인한 사생활 침해의 기준 역시 판례는 “사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어섰는지 여부”로 보고 있다. 법원은 주거지역과 달리, 상업지역의 오피스텔은 조망권이 인정되는 범위가 더 좁다고 보고 있다.
A씨와 B씨의 소송은 어떻게 되었을까? 법원은 A씨의 손을 들어줬다. 근거는 다음과 같다. B씨의 신축주택이 들어선 뒤에 ① A씨 주택에서 총 일조시간은 4시간 미만, 연속일조시간이 2시간 미만이 된 점(일조권 침해 인정) ② A씨 주택의 조망침해율(B씨의 건물에 의해 외부 조망이 차단되는 비율)이 수인한도를 넘을 정도인 점 ③ A씨는 주거용 주택이고, B씨는 근린생활시설인데 창문이 10미터 이내로 마주한 점, ④ B씨는 뒤늦게 건물을 신축하면서도 방지조치를 취하지 않은 점 등이 영향을 미쳤다.

결론적으로 일조권 침해, 조망침해율 증가 등으로 인한 부동산 시가 하락액이 손해배상액이 된다. 여기에, 재산상 손해와는 별도로 사생활 침해 등을 유발하는 건물 신축으로 입은 정신적 피해에 따른 위자료까지 가산되어야 했다. 다만, 법원은 이웃거주자는 토지 사용으로 방해를 받더라도 토지의 통상용도에 적합한 때에는 용인할 의무가 있고, 도시지역에서는 일조 및 시야확보에 따른 생활이익을 절대적으로 보장할 수 없는 특성 등을 감안하여 손해배상액을 90%로 제한했다(참고로 A씨가 받은 손해배상액은 억대가 넘었다).
정리하자면 이웃 건물로 인하여 일조권과 조망권 등이 침해되면 부동산의 시가하락분에 따른 손해배상을 받을 수 있다. 여기에 더해 쾌적한 주거환경을 영위하는데 일조권, 사생활 보호 등이 갖는 중요성에 비추어 재산상 손해와는 별도로 정신적 고통에 대한 위자료를 받을 수 있다. 하지만 분쟁 발생 전에 이웃 간의 쾌적한 생활환경 조성을 위해 원만한 협의를 거치는 게 우선임을 명심하자. 특히 서울 등 수도권은 인구 밀도가 높기 때문에 일조권 등이 온전하게 인정되기는 어렵다는 점도 기억하자.