Sales & Leaseback이란 기업이 보유하던 자산을 제3자에게 매각한 후 동일 자산을 다시 리스로 사용하기로 하는 거래 구조입니다. 겉으로 보면 “자산을 팔고 다시 빌려 쓰는 거래”이지만, 회계적으로는 단순 매각이 아닌 매각 성립 여부와 리스 거래의 결합 판단이라는 이중 구조를 가집니다.

이 거래에서 가장 중요한 출발점은 해당 매각이 IFRS 기준상 ‘매각(sale)’으로 인식될 수 있는지 여부입니다.

❶ 매각으로 인식되는지 여부가 모든 판단의 출발점입니다. IFRS 16은 Sales & Leaseback 회계를 IFRS 15의 매각 인식 개념에 직접 연결하고 있습니다. 즉 자산의 법적 소유권 이전 여부가 아니라 통제(control)가 이전되었는지가 핵심 판단 기준입니다.

통제가 이전되었다고 보기 위해서는 매수자가 자산을 지시하고 사용으로부터 대부분의 경제적 효익을 얻으며 그 효익을 제한할 수 있는 권리를 가지는 구조여야 합니다. 반대로 매도자가 리스 조건을 통해 자산의 핵심 사용을 계속 지배하거나 사실상 자산을 계속 통제한다면 법적 형식과 무관하게 매각은 성립하지 않습니다.
이 때문에, Sales & Leaseback 거래는 다음 두 갈래로 명확히 나뉩니다.

❷ 매각이 성립하는 경우 (Sale qualifies as a sale) 매각이 IFRS 15 기준에 따라 성립한다면 회계처리는 다음과 같이 진행됩니다. 먼저 매도자-리스이용자는 자산 전체를 처분한 것으로 보지 않습니다. 대신 리스로 다시 사용하는 권리에 해당하는 부분은 계속 보유한 것으로 봅니다. 따라서 매각차익은 전액 인식되지 않고 제3자에게 이전된 권리 부분에 대해서만 비례적으로 인식됩니다.

동시에 매도자는 리스이용자로서 사용권자산(right-of-use asset)과 리스부채를 인식합니다. 사용권자산은 기존 장부금액을 기준으로 매각 후에도 계속 사용하는 권리 부분만큼만 남겨 인식됩니다. 이 구조의 핵심은 Sales & Leaseback이 부분 처분과 부분 계속 사용이라는 실질을 가진다는 점입니다.

즉 이 경우 Sales & Leaseback은 일부는 매각, 일부는 계속 사용하는 리스라는 혼합 거래로 처리됩니다.

❸ 매각이 성립하지 않는 경우 (Sale does NOT qualify as a sale) 반대로 IFRS 15 기준상 매각이 성립하지 않는다면 회계처리는 완전히 달라집니다. 이 경우에는 법적으로 자산을 매각하였더라도 회계적으로는 자산을 계속 보유한 것으로 처리합니다. 자산은 제거되지 않고 기존 장부금액으로 계속 인식됩니다.

매수자에게 받은 대금은 매각대금이 아니라 금융부채로 처리됩니다. 이후 리스료 지급은 실질적으로 차입금 상환과 이자비용으로 분해됩니다. 이 구조에서 중요한 점은 매각이 성립하지 않는 Sales & Leaseback은 회계적으로 보면 자산을 담보로 한 금융거래와 매우 유사하다는 점입니다. 이러한 거래는 IFRS 5 관점에서도 “1년 이내 완료된 매각”으로 인정되지 않습니다.

❹ IFRS 5와의 연결 포인트 IFRS 5는 “1년 이내에 완료된 매각으로 인식될 것”을 요구합니다. 그러나 Sales & Leaseback 거래가 IFRS 16에 따라 매각으로 인식되지 않는 경우 이는 애초에 “완료된 매각” 자체가 아닙니다. 따라서 법적 형식과 무관하게 해당 자산은 매각예정자산으로 분류될 수 없습니다.

이 점이 IFRS 5 IG Example 4(b)의 핵심 논리입니다.

❺ 핵심 요지 정리 Sales & Leaseback의 본질은 다음 한 문장으로 요약할 수 있습니다. Sales & Leaseback은 “자산을 팔았는지”가 아니라 통제를 이전하였는지를 먼저 판단하고, 그 결과에 따라 ① 매각과 리스(부분 처분) 또는 ② 금융거래(차입)으로 갈라지는 구조입니다.
따라서 Sales & Leaseback은 단순한 자산 처분 거래가 아니라 IFRS 15(매각 인식), IFRS 16(리스 회계), IFRS 5(매각예정자산)까지 세 기준서가 논리적으로 연결되는 교차 지점에 있는 거래라고 이해하는 것이 가장 정확합니다.

(b)는 매각예정자산으로 분류된 이후, 그리고 firm purchase commitment를 이미 확보한 이후에 지연이 발생하는 상황을 전제로 하는 유형입니다. 즉 거래의 핵심 골격은 이미 확정되어 있고 매각 상대방도 특정되어 있으며 매각 자체는 원칙적으로 되돌릴 수 없는 단계에 진입한 상태입니다. 그럼에도 불구하고 매수자 또는 제3자가 예상하지 못한 추가 조건을 부과하여 매각 완료가 1년을 초과하게 되는 경우가 (b)에 해당합니다.

반면 (c)는 초기 1년 기간 동안, 즉 firm purchase commitment가 반드시 전제되지 않은 상태에서도 적용될 수 있는 유형입니다. 핵심은 최초 분류 시점에는 1년 이내 매각 완료가 합리적으로 기대되었으나, 당초에는 가능성이 낮다고 보았던 상황 변화(change in circumstances)가 발생하여 결과적으로 1년 내 매각이 완료되지 못한 경우입니다. 여기서 지연은 특정 계약 상대방의 조건 부과에 한정되지 않으며, 시장 환경ㆍ규제 환경ㆍ수요 변화 등 보다 넓은 범위의 상황 변화를 포함하는 개념입니다.

(b)에서 기준서가 묻는 핵심 질문은 “이미 확정된 매각 거래가, 지연 요인이 해소되면 정상적으로 종결될 것으로 기대되는가?”입니다. 따라서 (b)는 다음 두 요건에 집중합니다.

• 지연 요인에 대해 적시에 필요한 조치를 취했는지
• 그 지연 요인이 유리하게 해결될 것으로 기대되는지

즉 (b)는 지연의 일시성과 해결 가능성을 평가하는 규정입니다.

반면 (c)의 판단 초점은 다릅니다.

(c)는 이미 1년이 경과하였거나 경과 직전인 상황에서 현재 시점에서도 여전히 매각이 highly probable한지를 다시 묻는 규정입니다. 따라서 (c)는 다음 요소들을 누적적으로 요구합니다.

• 상황 변화에 대응하는 실제 행동이 있었는지
• 변화된 상황을 반영한 합리적인 가격으로 적극적 마케팅이 이루어지고 있는지
• 자산이 즉시 매각 가능한 상태로 유지되고 있는지

즉, (c)는 과거의 계획을 평가하는 규정이 아니라 현재 시점의 실질적 매각 가능성을 재검증하는 규정입니다.